Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma dosyalarında taşınmazın bedeli, dava tarihindeki gerçek piyasa değerine göre belirlenir. Bu süreçte bilirkişi heyeti, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca taşınmazın niteliğine uygun emsal satışları esas alır. Emsal taşınmaz kriterleri; taşınmazın dava konusu yerle aynı veya yakın bölgede bulunması, benzer imar haklarına sahip olması ve değerlendirme tarihinden önce serbest piyasa koşullarında gerçekleşmiş olması şartlarını içerir. Bu kriterlere uymayan veya özel amaç taşıyan satışlar, değerleme raporunda esas alınamaz.
Emsal Taşınmaz Seçiminde Temel Kriterler
Bilirkişi heyetinin arsa niteliğindeki taşınmazlar için uyguladığı emsal karşılaştırma yönteminde, seçilen taşınmazların dava konusu mülk ile teknik ve hukuki benzerlik taşıması zorunludur. Emsal olarak sunulan satışın, tapu sicil müdürlüğünde resmi olarak tescil edilmiş ve gerçek bir piyasa değerini yansıtıyor olması gerekir.
Emsal seçiminde dikkat edilen temel unsurlar şunlardır:
- Zaman Yakınlığı: Satışın, kamulaştırma veya dava tarihine yakın bir dönemde gerçekleşmiş olması gerekir.
- Konum Benzerliği: Taşınmazların aynı semt, mahalle veya benzer değer artış potansiyeline sahip çevrede bulunması esastır.
- İmar Durumu Uyumu: Dava konusu taşınmaz ile emsalin imar fonksiyonları (konut, ticari, sanayi vb.) karşılaştırılmalıdır.
- Özel Amaçlı İşlemlerin Dışlanması: Akrabalar arası satışlar, cebri icra satışları veya bağış gibi işlemler emsal olarak kabul edilemez.
Bilirkişi İncelemesi ve Düzeltme Katsayıları
Bilirkişiler, emsal taşınmaz ile dava konusu taşınmaz arasındaki farkları dengelemek amacıyla düzeltici katsayılar kullanır. Taşınmazın cephesi, manzarası, eğimi, ulaşım olanakları ve yapılaşma hakları gibi unsurlar, emsalin satış bedeli üzerinde yüzdelik oranlarla artış veya azalış yapılarak dava konusu taşınmazın değerine uyarlanır.
Arazi niteliğindeki taşınmazlarda ise emsal satış yönteminden ziyade, taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir yöntemi uygulanır. Bu yöntemde, taşınmazın tarımsal verimi, ürün deseni ve bölgedeki genel gelir düzeyi dikkate alınarak bir değer takdir edilir.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma dosyalarında bilirkişi raporuna karşı yapılacak itirazların teknik gerekçelere dayandırılması gerekir. Özellikle emsal taşınmazların dava konusu yerle benzer konumda, yakın tarihte satılmış ve özel amaç taşımıyor olması şarttır. Mahkeme kararlarıyla belirlenmiş bedellerin emsal olarak kullanılamayacağını bilmek, değerleme raporunun doğruluğunu denetlemek adına kritik bir ayrım noktasıdır. Kısmi el atmalarda arta kalan kısmın değer kaybının hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol etmek, hak kaybını önlemek için dikkat edilmesi gereken temel bir husustur.”
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
Bilirkişi raporlarının hatalı olmasına yol açan en yaygın sorun, dava konusu taşınmazla benzer özellikler taşımayan veya değerlendirme tarihine çok uzak tarihli satışların emsal alınmasıdır. Ayrıca, daha önce başka dosyalar için mahkeme kararıyla belirlenmiş bedellerin emsal satış olarak kullanılması hukuken kabul görmez.
Kısmi el atmalarda, sadece el atılan kısmın değil, arta kalan kısmın değerinde meydana gelen azalmanın yani küçülme zararının bilirkişi raporunda hesaplatılmaması, malikin eksik tazminat almasına neden olan önemli bir eksikliktir. Bilirkişi raporuna itiraz ederken, bu teknik eksikliklerin somut verilerle gerekçelendirilmesi hak kaybını önlemek için kritiktir.
Görevli Merci ve Süreç
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. İdare, uzlaşma davetine yanıt alınamaması veya anlaşma sağlanamaması durumunda bu davayı açar. Kamulaştırmasız el atma durumunda ise fiili el atmalarda Asliye Hukuk Mahkemesi görevli iken, imar kısıtlamalarından kaynaklanan hukuki el atma durumlarında idari yargı yolu gündeme gelebilir.
Süreç boyunca tapu kayıtları, imar durumu belgeleri ve taşınmazın niteliğini gösteren güncel veriler delil olarak sunulmalıdır. Bilirkişi raporunun doğruluğunu denetlemek adına, sunulan emsallerin tapu kayıtları ile imar durumlarının karşılaştırılması malik açısından en önemli kontrol noktasıdır.
Emsal Taşınmazlarda Şerefiye ve Düzeltme Katsayılarının Teknik Analizi
Bilirkişi heyeti, emsal taşınmazın satış bedelini dava konusu taşınmazın değerine uyarlarken şerefiye farklarını yansıtan düzeltme katsayılarını kullanmakla yükümlüdür. Şerefiye; taşınmazın konumu, manzarası, ulaşım akslarına yakınlığı, cephe genişliği ve topografik yapısı gibi değer artırıcı veya eksiltici unsurların toplamıdır. Eğer emsal taşınmaz ana cadde üzerinde yer alırken dava konusu taşınmaz ara sokakta kalıyorsa, bilirkişinin bu konum farkını yüzdesel bir katsayı ile satış bedelinden düşmesi gerekir. Bu düzeltme yapılmadığı takdirde, taşınmazın gerçek piyasa değeri olduğundan yüksek veya düşük hesaplanarak hak kaybına yol açabilir.
Düzeltme katsayıları belirlenirken, taşınmazın imar planındaki fonksiyonu ve yapılaşma hakları da dikkate alınır. Örneğin, emsal taşınmazın emsal (KAKS) değeri ile dava konusu taşınmazın yapılaşma hakkı arasında fark varsa, bu durum değerleme raporunda açıkça gerekçelendirilmelidir. Bilirkişi raporunda kullanılan katsayıların hangi somut verilere dayandığı, piyasa rayiçleri ile uyumlu olup olmadığı ve emsalin neden seçildiği detaylıca açıklanmalıdır. Raporun denetlenebilir olması için, bilirkişilerin sadece satış fiyatını değil, taşınmazın fiziksel özelliklerini de karşılaştırmalı bir tablo ile sunması beklenir.
Kısmi El Atmalarda Arta Kalan Kısmın Değer Kaybı
Taşınmazın sadece bir kısmının kamulaştırıldığı veya el atıldığı durumlarda, sadece el atılan alanın bedeli değil, mülkün bütününde meydana gelen değer kaybı da tazminat hesabına dahil edilmelidir. Arta kalan kısım, kamulaştırma sonrası kullanım amacına uygunluğunu yitirmişse veya yapılaşma hakkı kısıtlanmışsa, bu durum ‘küçülme zararı’ olarak adlandırılır. Bilirkişi heyeti, el atılan kısmın bedelini belirledikten sonra, kalan kısmın ekonomik değerindeki azalmayı da hesaplayarak toplam tazminat miktarını belirlemek zorundadır. Bu hesaplama yapılmadığında, malik taşınmazın bir kısmını kaybetmenin yanı sıra, kalan kısmın değer kaybı nedeniyle de maddi zarara uğrar.
Kısmi el atmalarda irtifak hakkı tesisi söz konusu olduğunda ise, taşınmazın mülkiyet hakkının kısıtlanması nedeniyle oluşan değer kaybı, irtifakın taşınmazın kullanımına getirdiği kısıtlamalarla orantılı olarak belirlenir. Örneğin, taşınmazın altından geçen bir enerji nakil hattı veya boru hattı, taşınmazın üzerindeki yapılaşma hakkını veya tarımsal verimini doğrudan etkileyebilir. Bilirkişi raporunda, irtifak hakkı tesisinin taşınmazın piyasa değerinde yarattığı düşüş, emsal taşınmazlarla kıyaslanarak ve teknik verilerle desteklenerek ortaya konulmalıdır. Maliklerin, raporu incelerken arta kalan kısmın değer kaybının hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol etmeleri, tazminatın tam olarak alınabilmesi için hayati bir adımdır.
İmar Parseli ve Kadastro Parseli Ayrımında Değerleme
Kamulaştırma bedeli belirlenirken, dava konusu taşınmazın imar parseli mi yoksa kadastro parseli mi olduğu değerleme yöntemini doğrudan değiştirir. İmar parseli, üzerinde yapılaşma hakkı bulunan ve altyapı hizmetlerinden yararlanan taşınmazı ifade ederken; kadastro parseli, henüz imar uygulaması görmemiş ve yapılaşma hakkı kısıtlı olan taşınmazı tanımlar. Bilirkişi heyeti, kadastro parseli niteliğindeki bir taşınmazı değerlerken, emsal olarak imar parseli kullanıyorsa, bu iki taşınmaz arasındaki değer farkını dengelemek için yasal kesintileri (DOP) dikkate almalıdır. Bu ayrım yapılmadan yapılan değerlemeler, taşınmazın değerinin gerçek dışı bir seviyede belirlenmesine neden olabilir.
İmar uygulaması görmemiş taşınmazlarda, taşınmazın imar planındaki konumu ve yapılaşma potansiyeli, değerleme raporunda ‘beklenti değeri’ olarak da değerlendirilebilir. Ancak bu beklenti, somut imar planı verilerine ve bölgedeki yapılaşma eğilimlerine dayanmalıdır. Bilirkişiler, taşınmazın imar planındaki fonksiyonunun (konut, park, okul alanı vb.) değer üzerindeki etkisini, emsal taşınmazların imar durumları ile karşılaştırarak raporuna yansıtmalıdır. Eğer taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılmış bir alanda kalması nedeniyle değer kaybı oluşuyorsa, bu durumun da tazminat hesabında göz önünde bulundurulması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
Emsal taşınmaz bulunamazsa ne yapılır?
Emsal bulunamaması durumunda, aynı bölgedeki arazi niteliğindeki taşınmazların verileri veya taşınmazın olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir yöntemi gibi diğer objektif ölçüler dikkate alınır.
Dava tarihinden sonraki satışlar emsal alınabilir mi?
Hayır, değerlendirme tarihi dava tarihi olduğu için, dava tarihinden sonra gerçekleşen satışlar emsal olarak kullanılamaz.
DOP indirimi neden yapılır?
Dava konusu taşınmaz kadastro parseli, emsal ise imar parseli ise; imar uygulaması sonucu oluşan değer artışını dengelemek amacıyla emsal değer üzerinden %40’a kadar indirim yapılır.