Aile konutu uygulamasında en sık yapılan hata, tapu kütüğünde şerh bulunmadığı sürece konutun malik eş tarafından dilediği gibi satılabileceğinin veya ipotek edilebileceğinin sanılmasıdır. Türk Medeni Kanunu m. 194 uyarınca, tapuda şerh olsun ya da olmasın, aile konutu niteliği taşıyan bir taşınmaz üzerinde diğer eşin açık rızası olmadan yapılan tasarruf işlemleri hukuken geçersizdir.
Aile Konutu Niteliği ile Tapu Şerhini Ayırmak
Uygulamada sıkça karıştırılan bir nokta, aile konutu kavramı ile aile konutu şerhinin birbirine eşit tutulmasıdır. Aile konutu niteliği, eşlerin evlilik birliği süresince ortak yaşamlarını sürdürdükleri, günlük hayatlarını şekillendirdikleri ve aile hayatının merkezi olan konutu ifade eder. Bu nitelik, tapuda şerh olup olmamasına bakılmaksızın, fiili kullanım ile kendiliğinden doğar.
Tapu şerhi ise bu niteliğin tapu kütüğüne işlenerek üçüncü kişilere karşı ilan edilmesi ve korunmanın görünür kılınmasıdır. Şerh, üçüncü kişilerin konutun aile konutu olduğunu bilmedikleri yönündeki iyi niyet iddialarını ortadan kaldırır. Dolayısıyla şerh, mevcut olan korumayı ispat açısından kolaylaştıran açıklayıcı bir işlemdir.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Başvuru süreçlerinde yapılan hatalar, hak sahiplerinin korunmasını zorlaştırmaktadır. Sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Web Tapu üzerinden yapılan başvurunun, tapu memurunun onayı ve gerekli belgelerin tamamlanması süreci bitmeden işlem tamamlandı şeklinde algılanması.
- Yazlık, yayla evi veya sadece tatil amaçlı kullanılan yerlerin aile konutu olarak tescil edilmeye çalışılması; aile konutu tektir ve ailenin yaşam merkezi olmalıdır.
- Boşanma kararı kesinleştikten sonra aile konutu koruması ve şerh hakkı kalmamasına rağmen bu aşamada başvuru yapılması.
- MERNİS verileri ile tapu kayıtlarının çakışmadığı durumlarda, muhtarlık veya apartman yönetiminden alınan fiili kullanım belgesi sunulmadan başvuru yapılması.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Aile konutu şerhi, konutun aile konutu niteliğini kuran bir işlem değil, bu niteliği üçüncü kişilere karşı görünür kılan açıklayıcı bir işlemdir. Tapuda şerh bulunmaması, konutun aile konutu olma vasfını ortadan kaldırmaz. Ancak şerh, üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf ederek mülkiyet üzerindeki tasarrufları kısıtlar. Bu nedenle, şerhin varlığı veya yokluğu, eşlerin tasarruf yetkisi üzerindeki denetimi ve ispat kolaylığını doğrudan etkileyen temel bir unsurdur.”
Başvuru Süreci ve Görevli Merci
Aile konutu şerhi için izlenmesi gereken adımlar, sürecin hukuki geçerliliği açısından önem taşır. Öncelikle nüfus kayıt örneği, evlilik cüzdanı ve konutun aile konutu olduğunu kanıtlayan faturalar veya muhtarlık yazısı gibi belgeler hazırlanmalıdır.
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki Tapu Müdürlüğü’ne şahsen veya Web Tapu üzerinden başvuru yapılır.
- Tapu müdürlüğü, belgeleri inceleyerek taşınmazın aile konutu olduğunu tespit ederse şerhi kütüğe işler.
- Tapu müdürlüğünün talebi reddetmesi veya uyuşmazlık çıkması halinde, Aile Mahkemesi’ne başvurularak konutun aile konutu olduğunun tespiti ve şerh konulması istenebilir.
Eş Rızası ve İyi Niyet Tartışması
Türk Medeni Kanunu, malik olmayan eşin rızasını koruma altına alarak aile konutu üzerindeki tasarrufları sınırlandırır. Eğer tapuda şerh yoksa ve üçüncü kişi, taşınmazın aile konutu olduğunu bilmiyorsa ve bilmesi gerekmiyorsa, yaptığı işlem korunabilir. Ancak üçüncü kişi konutun aile konutu olduğunu biliyorsa veya bilebilecek durumdaysa, şerh olmasa dahi yapılan işlem geçersizdir ve tapu iptal davasına konu olabilir.
Tasarruf İşlemlerinde Rıza Kapsamı ve Sınırları
Aile konutu üzerindeki tasarruf kısıtlaması, yalnızca taşınmazın mülkiyetinin devrini değil, aynı zamanda konutun kullanımını doğrudan etkileyen tüm hukuki işlemleri kapsar. Malik eşin, diğer eşin açık rızası olmaksızın konutu ipotek etmesi, kira sözleşmesini feshetmesi veya konut üzerinde sınırlı ayni hak tesis etmesi geçersizdir. Bu kısıtlama, konutun aile birliği için taşıdığı yaşamsal önemi korumayı amaçlar ve malik eşin tasarruf yetkisini kanun gereği sınırlandırır.
Uygulamada sık yapılan bir hata, rızanın sözlü olarak verildiğinin iddia edilmesidir. Kanun, rızanın geçerliliğini yazılı şekil şartına bağlamamış olsa da, ispat kolaylığı ve tapu işlemlerinin güvenliği açısından rızanın yazılı ve mümkünse noter onaylı olması tercih edilmelidir. Rızanın, belirli bir tasarruf işlemi için verilmiş olması gerekir; genel ve süresiz bir rıza beyanı, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda geçersiz kabul edilebilir.
Tapu Sicilindeki Şerhin Hukuki Niteliği ve Terkin Süreci
Tapu kütüğüne işlenen aile konutu şerhi, bir ayni hak değil, eşin tasarruf yetkisini kısıtlayan bir şerhtir. Bu şerh, taşınmazın aile konutu olduğu yönündeki karinenin tapu siciline yansıtılmasıdır ve üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasında bulunmasını engeller. Şerhin varlığı, malik eşin tek başına işlem yapma iradesini hukuken kısıtlar ve tapu müdürlüklerinin işlem yaparken diğer eşin rızasını aramasını zorunlu kılar.
Şerhin terkini, yani tapudan kaldırılması süreci, evlilik birliğinin sona ermesi veya konutun aile konutu olma niteliğini kaybetmesi durumunda gündeme gelir. Boşanma davasının kesinleşmesi, şerhin kendiliğinden hükümsüz kalması anlamına gelmez; ilgili eşin veya malikin, kesinleşmiş mahkeme kararını tapu müdürlüğüne sunarak şerhin terkinini talep etmesi gerekir. Şerhin kaldırılmaması, taşınmazın ileride satılması veya devredilmesi aşamasında gereksiz bürokratik engellerle karşılaşılmasına yol açar.
İyi Niyetin Korunması ve Üçüncü Kişilerin Durumu
Tapu sicilinde aile konutu şerhi bulunmayan bir taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyi niyeti, Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde korunur. Eğer üçüncü kişi, taşınmazın aile konutu olduğunu bilmiyorsa ve tapu kayıtlarında herhangi bir kısıtlama görmediyse, yaptığı işlem geçerli kabul edilir. Bu durum, malik eşin diğer eşi yanıltarak yaptığı işlemlerde, üçüncü kişinin hukuki güvenliğini sağlamaya yöneliktir.
Ancak üçüncü kişinin, taşınmazın aile konutu olduğunu bildiği veya bilmesi gerektiği durumlarda iyi niyet iddiası dinlenmez. Örneğin, taşınmazın aile konutu olduğu çevrede biliniyorsa veya üçüncü kişi ile malik eş arasında ailevi bir yakınlık varsa, şerh olmasa dahi işlem geçersiz sayılabilir. Bu noktada, işlemin iptali için açılacak davalarda, üçüncü kişinin konutun aile konutu olduğunu bilip bilmediği hususu, tanık beyanları ve diğer delillerle mahkeme tarafından titizlikle incelenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Şerh için harç ödenir mi?
Hayır, aile konutu şerhi işlemi kanuni bir koruma olduğu için herhangi bir harç veya döner sermaye ücreti alınmaz.
Ev eşimin üzerine, yine de şerh koydurabilir miyim?
Evet, şerh hakkı malik olmayan eşe tanınmıştır; tapunun kimin adına kayıtlı olduğunun bir önemi yoktur.
Şerh varken satış yapılabilir mi?
Hayır, diğer eşin açık ve yazılı rızası olmadan satış, ipotek veya kira sözleşmesinin feshi gibi işlemler yapılamaz.
Boşanma davası açınca şerh otomatik kalkar mı?
Hayır, boşanma kararı kesinleştikten sonra şerhin ayrıca terkin edilmesi yani kaldırılması gerekir.