Gayrimenkul Satış ve Taahhüt Sözleşmeleri Davasında Görevli Mahkeme

Görevli Mahkemenin Tespiti ve Dava Şartları

Davanızı açmadan önce işlemin türünü doğru analiz etmek, yargılama sürecinin uzamasını engeller. Tüketici işlemi, alıcının taşınmazı ticari veya mesleki olmayan amaçlarla, yani barınma ihtiyacı için edindiği ve satıcının profesyonel bir firma olduğu durumları kapsar. Bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır.

Tarafların her ikisinin de gerçek kişi olduğu veya ticari bir amaç taşımayan şahsi satış vaadi sözleşmelerinde ise görevli merci Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, her iki mahkeme türü için de kesin yetkili mahkemedir. Yetkisiz mahkemede açılan davalar, mahkemece resen dikkate alınarak usulden reddedilebilir.

Örnek Olay: Bir kişi, bir inşaat firmasından konut amaçlı daire satın almak için satış vaadi sözleşmesi imzalamıştır. Bu durumda tüketici sıfatı bulunduğu için uyuşmazlık Tüketici Mahkemesi’nde görülür. Ancak iki şahıs arasında, ticari olmayan bir arsa satışı için yapılan sözleşmede Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Taşınmaz Satışında Resmi Şekil Şartı

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, kanun gereği resmi şekil şartına bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Adi yazılı şekilde veya sadece noter onaylı yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir.

Uygulamada, taraflardan biri edimini tamamen yerine getirmişse, dürüstlük kuralı gereği şekle aykırılık savunması her zaman dinlenmeyebilir. Ancak bu durum istisnai bir koruma olup, sözleşmenin en başından noter huzurunda yapılması hak kaybını önleyen en güvenli yoldur. Noter dışında yapılan sözleşmelere güvenerek ödeme yapmak, tescil davası açma hakkını ciddi şekilde zorlaştırabilir.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde görevli mahkemenin tespiti, davanın usulden reddedilmemesi için kritik bir adımdır. Özellikle tüketici sıfatının varlığı, görevli mahkemeyi doğrudan değiştirdiği gibi arabuluculuk gibi dava şartlarını da beraberinde getirir. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı ve tapu şerhinin varlığı, uyuşmazlığın çözümünde ispat kolaylığı sağlayan temel unsurlardır. Dava açmadan önce sözleşme türünün ve tarafların sıfatının doğru analiz edilmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesi için temel bir gerekliliktir.”

Ön Ödemeli Konut Satışlarında Özel Düzenlemeler

Ön ödemeli konut satışları, tüketicinin korunması mevzuatında özel olarak düzenlenmiştir. Bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur ve satıcı, geçerli bir sözleşme yapmadıkça tüketiciden ödeme talep edemez. Bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi’dir.

Ön ödemeli konut projelerinde teslim süresi, sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez. Satıcı, projeyi tamamlama konusunda gerekli teminatları sağlamakla yükümlüdür. Sözleşme sürecinde bu teslim tarihlerinin ve teminatların kontrol edilmesi, alıcının haklarını koruması açısından büyük önem taşır.

Tapu Şerhi ve Tescile Zorlama Davası

Satış vaadi sözleşmesini tapu kütüğüne şerh ettirmek, alıcının hakkını üçüncü kişilere karşı korur. Şerh, taşınmazın başkasına devrini engellemede etkili bir yöntemdir. Satıcının tapuda devir yapmaktan kaçınması durumunda, alıcının başvurabileceği temel hukuki yol tescile zorlama davasıdır.

Davanın kabul edilebilmesi için satıcının tapuda kayıtlı malik olması ve sözleşme ile üstlendiği devir borcunu yerine getirmemiş olması gerekir. Tescile zorlama davası açılmadan önce, sözleşmede kararlaştırılan tüm edimlerin, özellikle de satış bedelinin ödenmiş olması şarttır. Banka dekontları, ödeme makbuzları veya noter kanalıyla gönderilen ihtarnameler, alıcının edimini yerine getirdiğini gösteren en güçlü delillerdir.

Satış Vaadi Sözleşmelerinde İspat Yükü ve Delil Yönetimi

Tescile zorlama davasında ispat yükü, sözleşmeden doğan haklarını ileri süren tarafa aittir. Alıcı, satış bedelinin tamamını veya sözleşmede kararlaştırılan kısmını ödediğini, banka dekontları veya resmi ödeme kayıtları ile ispatlamak zorundadır. Elden yapılan ödemeler, miktar itibarıyla tanıkla ispat sınırını aşıyorsa, yazılı bir belge veya makbuz olmaksızın mahkemece kabul edilmeyebilir. Bu nedenle, ödemelerin mutlaka banka kanalıyla ve açıklama kısmında taşınmazın ada/parsel bilgileri belirtilerek yapılması, ileride doğabilecek ispat sorunlarını minimize eder.

Satıcının tapuda kayıtlı malik olmadığı durumlarda, tescile zorlama davası doğrudan malike karşı yöneltilemez. Eğer satıcı, taşınmazın maliki değilse, ancak malik ile arasında geçerli bir satış vaadi veya devir sözleşmesi bulunuyorsa, alıcı satıcıyı tescile zorlayabilir. Ancak bu durumda, satıcının kendi haklarını tapuya tescil ettirmesi veya malikin rızasını alması süreci karmaşıklaştırır. Mahkeme, satıcının mülkiyet hakkını kazanıp kazanmadığını tapu kayıtları üzerinden resen denetler; mülkiyetin satıcıya geçmediği durumlarda dava, hukuki yarar yokluğu veya pasif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddedilebilir.

Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devri ve İhtiyati Tedbirin Rolü

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse, satıcının taşınmazı üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda alıcının mülkiyet talebi kural olarak geçersiz kalır. Tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği, iyi niyetli üçüncü kişi, tapu kaydına güvenerek taşınmazı iktisap ettiğinde, alıcının sözleşmeye dayalı tescil talebi taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülemez. Bu riskin önüne geçmek için, dava açılırken taşınmazın tapu kaydına ‘davalıdır’ şerhi işlenmesini sağlayan ihtiyati tedbir kararı talep edilmelidir.

İhtiyati tedbir kararı, taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devrini hukuken kısıtlar ve alıcının tescil talebinin boşa çıkmasını engeller. Mahkeme, tedbir talebini değerlendirirken alıcının sözleşmesinin geçerliliğine dair kuvvetli delillerin varlığını arar. Tedbirin kabulü halinde, tapu kütüğüne işlenen bu şerh, taşınmazın devrini engellemez ancak yeni malikin davanın sonucuna katlanmasını sağlar. Tedbirin uygulanmaması veya geç uygulanması, taşınmazın el değiştirmesine ve alıcının tazminat davası ile sınırlı bir hakka sahip olmasına yol açabilir.

Sözleşmenin Feshi ve Bedel İadesi Süreçleri

Satış vaadi sözleşmesinin ifa edilememesi durumunda, alıcı tescile zorlama yerine sözleşmenin feshini ve ödediği bedelin iadesini talep edebilir. Sözleşmenin feshi, satıcının edimini yerine getirmemesi veya taşınmazın hukuki/fiili imkansızlık nedeniyle devredilemez hale gelmesi durumunda gündeme gelir. Bu talep, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır ve ödenen bedelin güncel değerinin veya denkleştirici adalet ilkesi gereği ulaştığı değerin iadesini kapsar.

Fesih talepli davalarda, alıcının sözleşmeden doğan haklarını saklı tutarak ihtarname göndermesi, temerrüt tarihinin belirlenmesi açısından kritiktir. Satıcıya gönderilen ihtarnamede, sözleşmenin ifası için makul bir süre verilmesi ve bu sürede ifa gerçekleşmezse sözleşmenin feshedileceğinin bildirilmesi, dava sürecinde faiz başlangıcı için temel oluşturur. İhtarnamenin noter kanalıyla gönderilmesi, tebliğ tarihinin kesin olarak ispatlanmasını sağlar ve mahkemece faiz başlangıcı olarak bu tarih esas alınır.

Sık Sorulan Sorular