Gayrimenkul Satış ve Taahhüt Sözleşmeleri Davasında Görevli Mahkeme

1. Görevli Mahkemenin Tespiti: Checklist

Davanızı açmadan önce aşağıdaki kontrol listesini kullanarak görevli mahkemeyi doğru tespit edebilirsiniz:

• Tüketici İşlemi mi? Alıcı, taşınmazı ticari veya mesleki olmayan amaçlarla ediniyorsa ve satıcı profesyonel bir satıcı ise uyuşmazlık Tüketici Mahkemesi’nde görülür.
• Genel Hukuk İşlemi mi? Tarafların her ikisi de gerçek kişi ise veya ticari/mesleki bir amaç söz konusu değilse görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
• Taşınmazın Konumu: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, bu tür davalarda kesin yetkili mahkemedir.
• Arabuluculuk: Tüketici mahkemelerinde görülecek davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.

2. Taşınmaz Satışının Şekil Şartları

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği, kanun gereği resmi şekil şartına bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

Adi yazılı şekilde veya sadece noter onaylı yapılan sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Ancak, taraflardan biri edimini tamamen yerine getirmişse, dürüstlük kuralı gereği şekle aykırılık savunması her zaman dinlenmeyebilir.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde görevli mahkemenin tespiti, davanın usulden reddedilmemesi için kritik bir adımdır. Özellikle tüketici sıfatının varlığı, görevli mahkemeyi doğrudan değiştirdiği gibi arabuluculuk gibi dava şartlarını da beraberinde getirir. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı ve tapu şerhinin varlığı, uyuşmazlığın çözümünde ispat kolaylığı sağlayan temel unsurlardır. Dava açmadan önce sözleşme türünün ve tarafların sıfatının doğru analiz edilmesi, sürecin sağlıklı ilerlemesi için temel bir gerekliliktir.”

3. Ön Ödemeli Konut ve Tüketici İşlemleri

Ön ödemeli konut satışları, tüketicinin korunması mevzuatında özel olarak düzenlenmiştir. Bu sözleşmelerin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.

Satıcı, geçerli bir sözleşme yapmadıkça tüketiciden ödeme talep edemez. Bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi’dir.

4. Tapu, Teslim ve Teminat Kontrolü

Sözleşme sürecinde hak kaybına uğramamak için şu unsurları mutlaka kontrol edin:

• Tapu Şerhi: Satış vaadi sözleşmesini tapu kütüğüne şerh ettirmek, hakkınızı üçüncü kişilere karşı korur. Şerh süresi 5 yıldır.
• Teslim: Sözleşmede teslim tarihi açıkça belirtilmelidir. Ön ödemeli konutlarda teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez.
• Teminat: Satıcı, projeyi tamamlama konusunda gerekli teminatları sağlamakla yükümlüdür.

5. Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Tüketici işlemi olduğu halde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açmak, görevsizlik kararı nedeniyle zaman ve masraf kaybına yol açar. Noter dışında yapılan adi sözleşmelere güvenerek ödeme yapmak, tescil davası açma hakkını zorlaştırabilir.

Tüketici mahkemelerinde dava şartı olan arabuluculuk sürecini atlamak, davanın usulden reddine neden olur. Bu nedenle dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

6. Sözleşmenin İfa Edilmemesi ve Tescile Zorlama Davası

Satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda, alıcının başvurabileceği temel hukuki yol tescile zorlama davasıdır. Bu dava türünde görevli mahkeme, sözleşmenin niteliğine göre belirlenen genel görev kurallarına tabidir; yani tüketici işlemi ise Tüketici Mahkemesi, ticari veya genel bir işlem ise Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Davanın kabul edilebilmesi için satıcının tapuda kayıtlı malik olması ve sözleşme ile üstlendiği devir borcunu yerine getirmemiş olması gerekir.

Tescile zorlama davası açılmadan önce, sözleşmede kararlaştırılan tüm edimlerin, özellikle de satış bedelinin ödenmiş olması şarttır. Eğer sözleşmede bedelin ödenmesi için bir vade belirlenmişse, bu vadenin dolması beklenmelidir. Uygulamada, alıcının kendi edimini yerine getirdiğini ispatlaması, davanın esasına girilebilmesi için ön koşuldur. Bu süreçte banka dekontları, ödeme makbuzları veya noter kanalıyla gönderilen ihtarnameler, alıcının edimini yerine getirdiğini gösteren en güçlü delillerdir.

7. Görevsizlik Kararı Sonrası İzlenecek Usul

Davanın yanlış mahkemede açılması durumunda mahkeme tarafından verilen görevsizlik kararı, davanın doğrudan reddedildiği anlamına gelmez. Görevsizlik kararının tebliğinden itibaren iki hafta içinde taraflardan birinin, dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi için başvuruda bulunması zorunludur. Bu süre içerisinde başvuru yapılmadığı takdirde, dava açılmamış sayılır ve alıcı, ödediği harç ve masrafları geri almak için ayrı bir prosedürle uğraşmak zorunda kalır.

Görevli mahkemeye gönderilen dosya, yeni bir esas numarası alır ve yargılama kaldığı yerden devam eder. Ancak, görevsiz mahkemede yapılan işlemlerin geçerliliği, görevli mahkemenin incelemesine tabidir. Özellikle delillerin toplanması veya keşif gibi usuli işlemlerin, görevli mahkeme tarafından yeniden değerlendirilmesi gerekebilir. Bu nedenle, dava dilekçesinin ilk aşamada doğru mahkemeye sunulması, yargılama sürecinin uzamasını engelleyen en kritik adımdır.

8. Taşınmaz Satışında İhtiyati Tedbirin Rolü

Dava süreci devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini engellemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilmesi, mülkiyet hakkının korunması için hayati bir öneme sahiptir. İhtiyati tedbir kararı, taşınmazın tapu kaydına işlenerek, dava konusu taşınmazın başkasına satılmasını veya üzerinde yeni bir hak tesis edilmesini geçici olarak durdurur. Bu talep, dava dilekçesi ile birlikte veya dava devam ederken ayrı bir dilekçe ile mahkemeye sunulabilir.

Mahkeme, ihtiyati tedbir talebini değerlendirirken, alıcının haklılığını gösteren yaklaşık ispat koşulunun gerçekleşip gerçekleşmediğine bakar. Sözleşmenin noter huzurunda yapılmış olması veya ödemelerin belgelenmesi, tedbir kararının alınma ihtimalini güçlendirir. Tedbir kararı alındığında, taşınmazın tapu kütüğüne “davalıdır” şerhi işlenir; bu şerh, taşınmazı devralacak üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasında bulunmasını engeller. İhtiyati tedbirin uygulanması için mahkeme tarafından belirlenen teminatın, alıcı tarafından süresi içinde mahkeme veznesine yatırılması gerekmektedir.

9. Sözleşme Feshi ve Tazminat Talepleri

Sözleşmenin ifasının imkansız hale gelmesi veya satıcının ağır kusuru nedeniyle sözleşmeden dönülmesi durumunda, görevli mahkeme yine sözleşmenin türüne göre belirlenir. Bu tür davalarda alıcı, ödediği bedelin iadesini ve sözleşmenin ihlalinden doğan zararlarının tazminini talep edebilir. Tazminat taleplerinde, sözleşmede yer alan cezai şart hükümleri veya varsa cayma tazminatı miktarları esas alınır.

Sözleşmenin feshi durumunda, tarafların birbirlerine verdiklerini iade etmeleri gerekir. Satıcı, aldığı satış bedelini yasal faiziyle birlikte iade etmekle yükümlüdür. Eğer taşınmazın değeri, sözleşme tarihinden itibaren önemli ölçüde artmışsa, alıcı bu değer artışından kaynaklanan menfi veya müspet zararlarını da talep edebilir. Bu tür tazminat davalarında, taşınmazın güncel piyasa değerinin tespiti için bilirkişi incelemesi yapılması, mahkemenin hüküm kurarken dikkate aldığı temel unsurdur.

Sıkça Sorulan Sorular