Kira tespit davası açmak isteyen tarafların, dava açmadan önce arabulucuya başvurması yasal bir zorunluluktur; bu aşama tamamlanmadan açılan davalar dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla dava şartı haline getirilmiştir.
Arabuluculuk Sürecinde İzlenmesi Gereken Adımlar
Kira tespitine ilişkin uyuşmazlığın çözümü için tarafların izlemesi gereken süreç, adliyelerdeki arabuluculuk büroları üzerinden yürütülür. Başvuru, uyuşmazlığın bulunduğu yerdeki adliyelerde bulunan Arabuluculuk Bürosuna, büro bulunmayan yerlerde ise görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır.
Başvuru üzerine büro tarafından bir arabulucu görevlendirilir ve taraflar iletişim kurmaları için bir araya getirilir. Taraflar yeni kira bedeli üzerinde uzlaşırsa, arabuluculuk anlaşma tutanağı düzenlenir. Uzlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından anlaşamama son tutanağı düzenlenir ve bu tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenerek yetkili mahkemede dava açılır.
Görevli Merci, Süre ve Gerekli Belgeler
Arabuluculuk başvurusu, tarafların yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılırken, dava aşamasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Başvuru sırasında tarafların kimlik bilgileri, iletişim bilgileri, kira sözleşmesi ve uyuşmazlığın konusunu içeren bilgiler sunulmalıdır.
Dava açarken arabuluculuk son tutanağının aslı veya onaylı örneği zorunludur. Arabuluculuk sürecinin ne kadar süreceği tarafların tutumuna bağlıdır; ancak dava şartı olarak arabuluculukta belirli bir gün sınırı kanunda katı bir şekilde kısıtlanmamış olsa da sürecin hızlı sonuçlanması hedeflenir.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kira tespit davalarında arabuluculuk, dava şartı olarak titizlikle takip edilmesi gereken bir süreçtir. Özellikle anlaşamama son tutanağının usulüne uygun düzenlenmiş olması ve dava dilekçesine eklenmesi, davanın usulden reddedilmemesi için kritik öneme sahiptir. Tarafların, arabuluculuk görüşmelerine yetkili temsilcileriyle katılması ve uyuşmazlığın konusunu net bir şekilde belirlemesi, sürecin verimli ilerlemesini sağlar. İlamsız icra takibi gibi istisnai durumlar dışında, kira ilişkisinden doğan tespit taleplerinde arabuluculuk aşamasını atlamak, hukuki hak kaybına ve zaman kaybına neden olmaktadır.”
İstisnalar ve Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler arabuluculuk kapsamı dışındadır. Ancak, bu icra takibine itiraz edilmesi üzerine açılacak itirazın iptali veya tahliye davaları arabuluculuk şartına tabidir.
Uygulamada sık yapılan hataların başında, arabuluculuk tutanağı alınmadan doğrudan dava açılması gelir. Ayrıca, arabuluculuk görüşmelerine yetkisiz temsilci ile katılmak veya kira tespit davası ile kira alacağı davasını karıştırarak yanlış talep ile başvuruda bulunmak, sürecin uzamasına veya davanın usulden reddine yol açabilir.
Kira Türü, Sözleşme Süresi ve Talep Nedeni
Kira tespit davası, genellikle kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmesi durumunda veya emsal kira bedellerinin değişmesi gibi nedenlerle gündeme gelir. Arabuluculuk sürecinde; konut veya çatılı işyeri kirası ayrımı gözetilmeksizin, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların tamamı bu sürece tabidir.
Sözleşmenin süresi veya kira türü, arabuluculuğa başvuru zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Tarafların kira bedelinin tespiti talebiyle arabulucuya başvurması, uyuşmazlığın mahkeme dışı yöntemlerle çözülmesini teşvik eden bir ön aşamadır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Arabuluculukta anlaşamazsak ne olur?
Arabuluculukta anlaşma sağlanamadığına dair son tutanağı alarak, bu tutanakla birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde kira tespit davası açabilirsiniz.
Arabuluculuk başvurusu için avukat tutmak zorunlu mu?
Arabuluculuk sürecine bizzat başvurabilir veya süreci kendiniz yürütebilirsiniz; ancak hukuki hak kaybına uğramamak adına bir avukattan destek almanız önerilir.
Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Süreç, tarafların uzlaşma isteğine bağlıdır. Taraflar anlaştığı takdirde süreç kısa sürede tamamlanabilir, anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenleyerek süreci sonlandırır.
İcra takibi başlatmadan önce arabulucuya gitmeli miyim?
İlamsız icra yoluyla tahliye taleplerinde arabuluculuk zorunlu değildir; ancak kira alacağı gibi diğer taleplerde arabuluculuk dava şartıdır.
Arabuluculuk Görüşmelerinde Temsil ve Vekaletname Gerekliliği
Arabuluculuk görüşmelerine tarafların bizzat katılması esas olmakla birlikte, haklı bir mazereti bulunan taraf süreci bir vekil aracılığıyla yürütebilir. Bu durumda, vekilin arabuluculuk görüşmelerine katılabilmesi ve anlaşma tutanağını imzalayabilmesi için özel yetki içeren bir vekaletnameye sahip olması şarttır. Genel dava vekaletnamesi, arabuluculuk sürecinde sulh olma veya anlaşma imzalama yetkisini doğrudan içermeyebilir; bu nedenle vekaletnamede arabuluculukla ilgili özel yetkilerin açıkça belirtilmesi, sürecin hukuki geçerliliği açısından kritik bir öneme sahiptir.
Vekaletname eksikliği veya yetki kapsamının darlığı, arabuluculuk görüşmelerinin tıkanmasına veya anlaşma tutanağının geçersiz sayılmasına neden olabilir. Özellikle şirket temsilcilerinin katıldığı görüşmelerde, imza sirküleri ve temsil yetkisini gösteren belgelerin güncel olması, arabulucunun tarafların kimlik ve temsil yetkisi denetimini kolaylaştırır. Temsilci ile yürütülen süreçlerde, vekilin müvekkili ile anlık iletişim kurabilmesi ve teklifleri değerlendirebilmesi, görüşmelerin verimli sonuçlanması için gerekli olan pratik bir gerekliliktir.
Arabuluculuk Anlaşma Tutanağının Hukuki Niteliği ve İcrası
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların yeni kira bedeli üzerinde mutabık kalması durumunda düzenlenen anlaşma tutanağı, taraflar ve arabulucu tarafından imzalanır. Bu tutanak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca ilam niteliğinde belge sayılır ve taraflar arasında kesin hüküm teşkil eder. Anlaşma tutanağının ilam niteliğinde olması, tarafların tutanakta belirlenen kira bedeline uymaması halinde, mahkemeye tekrar başvurmaya gerek kalmaksızın doğrudan icra dairesi aracılığıyla ilamlı icra takibi başlatılabilmesine olanak tanır.
Anlaşma tutanağının icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması, uyuşmazlığın mahkeme dışı yöntemle nihai olarak çözüldüğünü gösterir. Ancak, tarafların arabuluculuk sürecinde üzerinde anlaştıkları kira bedelinin, kanuni sınırlamalar veya sözleşme hükümleriyle çelişmemesi gerekir. Anlaşma tutanağının içeriği, tarafların iradesini yansıtmakla birlikte, kira hukukuna ilişkin emredici hükümlere aykırı düzenlemeler içermesi durumunda, bu hususların hukuki denetimi ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından dikkatle incelenmelidir.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuğun Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Sürelere Etkisi
Kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak, dava açma süresini durduran bir işlemdir. Arabuluculuk bürosuna yapılan başvuru tarihinden, arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihe kadar geçen süre, dava açma süresinin hesabında dikkate alınmaz. Bu durum, özellikle kira sözleşmesinin beşinci yılının dolmasına yakın dönemlerde, hak düşürücü sürelerin kaçırılmaması adına taraflara önemli bir zaman kazandırır. Başvuru tarihinin resmi kayıtlarla belgelenmesi, sürenin durduğunun ispatı açısından tek geçerli yöntemdir.
Arabuluculuk sürecinin olumsuz sonuçlanması halinde, son tutanağın düzenlendiği tarihten itibaren dava açma süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder. Tarafların arabuluculuk bürosuna başvuru yaparken, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve beş yıllık sürenin dolup dolmadığını kontrol etmeleri, davanın esastan reddedilmemesi için temel bir ön koşuldur. Arabuluculuk sürecinin uzun sürmesi, dava açma süresini uzatmaz; yalnızca başvuru ile tutanak arasındaki süreyi dondurur. Bu nedenle, arabuluculuk sürecinin takibi ve son tutanağın alınması, dava açma hakkının korunması için titizlikle yönetilmesi gereken bir aşamadır.