Konut ve işyeri tahliyesinde en sık yapılan hatalar; kanunda öngörülen sınırlı tahliye sebeplerine dayanmamak, yasal süreleri kaçırmak ve dava şartı olan arabuluculuk sürecini usulüne uygun tamamlamamaktır. Bu hatalar, davanın usulden reddine veya sürecin gereksiz yere uzamasına neden olmaktadır.
Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması ve Hatalı Dayanaklar
Türk Borçlar Kanunu uyarınca, kiraya veren kiracıyı ancak kanunda açıkça sayılan sebeplerle tahliye edebilir. Sözleşmeye eklenen “istediğim zaman çıkarırım” gibi hükümler hukuken geçersizdir.
Sık yapılan bir hata, kanunda yer almayan bir gerekçeyle, örneğin sadece kira bedelini artırmak amacıyla tahliye talep etmektir. Tahliye talebinin ihtiyaç, yeniden inşa veya tahliye taahhüdü gibi kanuni dayanaklardan hangisine oturduğu netleştirilmelidir.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk Süreci
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk sürecini tamamlamadan veya anlaşamama tutanağını dava dilekçesine eklemeden doğrudan mahkemeye başvurmak, davanın usulden reddine yol açar.
Tarafların arabuluculuk görüşmelerine katılımı ve süreci resmi tutanakla sonlandırmaları, dava aşamasında ispat kolaylığı sağlar. Bu aşamada tutulan tutanağın aslı veya onaylı örneği, dava dilekçesinin ekinde sunulmalıdır.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Tahliye süreçlerinde en sık yapılan hata, kanuni dayanağı olmayan gerekçelerle veya usulüne uygun olmayan ihtarname süreçleriyle dava açmaktır. Özellikle arabuluculuk dava şartının ihmal edilmesi veya sürelerin yanlış hesaplanması, davanın esasına girilmeden usulden reddine neden olmaktadır. Tarafların, kira sözleşmesindeki özel şartlar ile kanundaki emredici hükümleri birbirinden ayırması ve her türlü tahliye talebini yasal prosedürlere uygun şekilde, yazılı delillerle destekleyerek yürütmesi, hak kayıplarını önlemek adına büyük önem taşımaktadır.”
İhtarname ve Süre Yönetiminde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Tahliye süreçlerinde ihtarın içeriği, tebliğ şekli ve süresi hayati önem taşır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye istenebilmesi için, aynı kira yılı içinde iki farklı aya ait kira bedelinin ödenmemiş olması gerekir; aynı ayın borcu için birden fazla ihtar göndermek hukuken tek ihtar sayılır.
Yeni malik ihtiyacı nedeniyle tahliye durumunda ise, taşınmazı edinen kişinin durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve kanunda öngörülen süreleri beklemesi şarttır. Bu sürelerin kaçırılması, tahliye hakkının kaybedilmesine neden olabilir.
Tahliye Taahhütnamesi ve Geçerlilik Şartları
Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği yazılı taahhüt, tahliye için güçlü bir delildir. Ancak kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınan taahhütnameler, kiracının baskı altında olduğu gerekçesiyle geçersiz kabul edilebilir.
Taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmesi, ispat açısından daha güvenlidir. Ayrıca taahhüdün bizzat kiracı tarafından verilmiş olması ve belirli bir tahliye tarihini içermesi gerekir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalı Davranışlar
Kiraya verenin, kiracıyı zorla çıkarmak için kilit değiştirmesi veya eşyaları dışarı atması suç teşkil eder. Tahliye mutlaka yasal yollarla, yani icra takibi veya dava yoluyla yapılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Soyut veya geleceğe yönelik ihtiyaçlar mahkemece kabul edilmez. Tebligatların ise kiracının güncel adresine yapılması, sürecin sağlıklı ilerlemesi için şarttır.
Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Nedeniyle Tahliye Sürecindeki Hatalar
Kiraya verenin, kiralananı esaslı bir onarım, genişletme veya yeniden inşa amacıyla boşaltmak istemesi durumunda, bu faaliyetin projelendirilmiş olması ve imar mevzuatına uygunluğu şarttır. Uygulamada sıkça karşılaşılan bir hata, henüz belediyeden alınmış bir ruhsat veya onaylı bir mimari proje bulunmaksızın kiracıya tahliye ihtarı gönderilmesidir. Proje aşamasında olmayan veya sadece tadilat niyetiyle başlatılan tahliye talepleri, ihtiyacın gerçekliği ve zorunluluğu kriterini karşılamadığı gerekçesiyle reddedilebilir.
Bu tür bir tahliye talebinde, kiraya verenin inşaat süresince kiralananı kullanıma kapatacağını kanıtlaması beklenir. Eğer kiralanan, esaslı onarım sırasında kiracının oturmasına engel teşkil etmiyorsa, tahliye talebi hukuki dayanağını yitirir. Ayrıca, yeniden inşa veya imar sonrası kiralananın tekrar kiraya verilmesi durumunda, eski kiracının öncelik hakkı saklıdır. Bu hakkın ihlal edilmesi, kiraya verenin tazminat sorumluluğu ile karşı karşıya kalmasına yol açabilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İcra Takibi ve İhtar Hataları
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başlatılan tahliye talepli icra takiplerinde, ödeme süresinin ve tebligatın usulüne uygun yapılması kritik bir aşamadır. Kiraya verenin, kiracıya gönderdiği ödeme emrinde kira borcunun miktarını ve ödeme süresini açıkça belirtmesi gerekir; eksik veya hatalı hesaplanan tutarlar üzerinden yapılan takipler, borcun itirazla durmasına neden olabilir. Kiracıya tanınan yasal ödeme süresi, ödeme emrinin tebliğinden itibaren işlemeye başlar ve bu süre içerisinde borcun tamamının ödenmemesi tahliye davası için zemin hazırlar.
Kiracının sık yaptığı bir hata ise, kira bedelini eksik ödeyip kalan kısmı daha sonra tamamlayacağını düşünerek ödeme emrine itiraz etmemektir. Ödeme emrine süresi içinde itiraz edilmemesi veya borcun belirtilen sürede ödenmemesi, kiraya verene icra mahkemesinden tahliye talep etme hakkı verir. Ayrıca, kira bedelinin banka kanalıyla ödenmesi durumunda, açıklama kısmına hangi aya ait kira bedelinin yatırıldığının yazılmaması, ileride oluşabilecek “iki haklı ihtar” tartışmalarında ispat zorluğu yaratabilir.
Sözleşme Süresinin Sona Ermesi ve Bildirim Yükümlülükleri
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin dolması tek başına tahliye sebebi oluşturmaz; kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmek için kanunda öngörülen bildirim sürelerine uyması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye talep edemez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir. Bu bildirim süresinin kaçırılması, sözleşmenin kendiliğinden bir yıl daha uzamasına neden olur.
Kiracının sözleşmeyi feshetmek istemesi durumunda ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunması yeterlidir. Uygulamada tarafların, sözleşmenin kendiliğinden uzayacağını göz ardı ederek bildirim yükümlülüklerini ihmal etmeleri, kira ilişkisinin beklenenden uzun sürmesine yol açar. Bildirimlerin noter kanalıyla veya sözleşmede kararlaştırılan yöntemle yapılması, ileride yaşanabilecek ispat sorunlarını önlemek adına en güvenli yoldur.
Sık Sorulan Sorular
Kiraya veren kendi başına kilidi değiştirebilir mi?
Hayır, kiraya verenin kendi kararıyla kilit değiştirmesi veya eşyaları dışarı çıkarması hukuki ve cezai sorumluluk doğurur. Tahliye yalnızca mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleştirilebilir.
Arabuluculukta anlaşamazsak ne olur?
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Bu tutanağın aslı veya onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir.
Sözleşmede yazan tahliye şartları her zaman geçerli midir?
Hayır, kanunda sayılmayan bir tahliye sebebinin sözleşmeye yazılması onu geçerli kılmaz. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.