Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, dava konusu malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi olup, bu yetki kuralı kesin niteliktedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Kuralları
Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, taşınır ve taşınmaz mallar üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında görevli merci Sulh Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir. Yetki kuralları ise dava konusu malın türüne göre farklılık gösterir.
- Taşınmaz Mallar: Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir. Birden fazla taşınmazın söz konusu olduğu durumlarda, taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilir.
- Taşınır Mallar: Taşınır mallar için genel yetki kuralları geçerlidir; dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılır.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı
Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan mallar için açılabilir. Paylı mülkiyette her paydaşın belirli bir payı vardır ve bu pay üzerinde tasarruf yetkisi bulunur.
Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirli payları yoktur; hakları malın tamamına yaygındır. Genellikle miras kalan mallarda görülen bu türde, dava açılmadan önce mirasçılık belgesi alınması ve tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi zorunludur.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olması ve taşınmazlar için yetkinin kesin olması, usul ekonomisi açısından kritik bir ayrımdır. Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve tüm paydaşların eksiksiz şekilde davaya dahil edilmesi, sürecin uzamasını engelleyen en önemli unsurlardır. Özellikle aynen taksimin mümkün olup olmadığının teknik inceleme ile belirlenmesi, satış aşamasına geçilmeden önce tarafların beklentilerini yönetmeleri bakımından dikkatle takip edilmelidir.”
Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri
Mahkeme, ortaklığı iki temel yöntemle giderebilir. Aynen taksim, taşınmazın fiziken parçalara bölünerek paydaşlara payları oranında dağıtılmasıdır. Bu yöntemin uygulanabilmesi için taşınmazın niteliğinin ve yüzölçümünün bölünmeye uygun olması, ayrıca bölünme sonucunda malın değerinde fahiş bir kayıp yaşanmaması gerekir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi ise aynen taksimin mümkün olmadığı veya taraflarca talep edilmediği durumlarda, malın açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedelin paylar oranında paydaşlara dağıtılmasıdır.
Satış ve İhale Süreci
Satış kararı kesinleştikten sonra süreç, mahkeme tarafından görevlendirilen satış memurluğu aracılığıyla yürütülür. Satış öncesinde malın değeri bilirkişi tarafından belirlenir ve kıymet takdiri yapılır.
İhale, ilgili kanun hükümleri uyarınca açık artırma ile yapılır. İhaleye ortaklar da katılabilir. Tüm ortakların rızası varsa satış sadece ortaklar arasında gerçekleştirilebilir.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Taşınmazın bulunduğu yer dışındaki bir mahkemede dava açılması, yetkisizlik kararı verilmesine ve sürecin uzamasına neden olur. Tüm paydaşların veya mirasçıların davaya dahil edilmemesi, davanın reddine veya bekletilmesine yol açar.
Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç gibi bütünleyici parçaların kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa, bu durumun öncelikle ayrı bir dava ile çözülmesi gerekebilir.
Dava Dilekçesinde Belirtilmesi Gereken Hususlar ve Ekler
Ortaklığın giderilmesi davası açılırken, dava dilekçesinde tüm paydaşların isimleri, adresleri ve varsa pay oranları açıkça belirtilmelidir. Taşınmazın tapu kayıtları, çaplı tasarruf belgesi ve güncel tapu örneği mahkemeye sunulması gereken temel belgeler arasındadır. Elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda ise, mirasçılık belgesinin (veraset ilamı) dosyaya eklenmesi zorunludur; aksi takdirde mahkeme, eksikliklerin giderilmesi için davacıya süre verir.
Dilekçede, ortaklığın aynen taksim yoluyla mı yoksa satış yoluyla mı giderilmesinin talep edildiği net bir şekilde ifade edilmelidir. Eğer aynen taksim talep ediliyorsa, taşınmazın imar durumu ve bölünmeye uygunluğu hakkında belediyeden alınan resmi yazıların dosyaya kazandırılması, yargılama sürecini hızlandıran bir unsurdur. Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı konusunda bir uyuşmazlık bulunması, davanın esasına yönelik bir engel teşkil etmez ancak bu durumun dilekçede belirtilmesi, mahkemenin keşif ve bilirkişi incelemesi aşamasında daha hazırlıklı olmasını sağlar.
Aynen Taksimin İmkansızlığı ve Satış Şartları
Aynen taksim, taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana getirmeyecek şekilde parçalara ayrılabilmesi durumunda tercih edilen bir yöntemdir. Mahkeme, taşınmazın niteliğini, yüzölçümünü ve imar mevzuatındaki kısıtlamaları dikkate alarak, aynen taksimin mümkün olup olmadığını bilirkişi raporuyla tespit eder. Eğer taşınmazın bölünmesi sonucunda ortaya çıkan parçalar, imar planındaki asgari parsel büyüklüğünün altında kalıyorsa veya taşınmazın ekonomik bütünlüğü bozuluyorsa, mahkeme aynen taksim talebini reddederek satış kararı verir.
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, paydaşların anlaşamadığı veya aynen taksimin teknik olarak mümkün olmadığı her durumda başvurulan ikincil bir yoldur. Satış kararı verildiğinde, taşınmazın üzerindeki tüm takyidatlar, hacizler ve ipotekler satış bedeli üzerinden paydaşların paylarına yansıtılır. Satışın açık artırma ile yapılması esastır; ancak tüm paydaşların oybirliği ile anlaşması durumunda, satışın sadece paydaşlar arasında yapılmasına karar verilebilir. Bu özel durum, paydaşların taşınmazın yabancı bir üçüncü kişiye geçmesini engellemek için kullandığı bir yöntemdir.
Yargılama Giderleri ve Paydaşların Sorumluluğu
Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri, tarafların tapudaki pay oranlarına göre paylaştırılır. Dava açılırken ödenen harçlar, keşif giderleri, bilirkişi ücretleri ve tebligat masrafları, davanın sonunda tüm paydaşlar tarafından kendi payları oranında karşılanır. Bu kural, davanın kim tarafından açıldığından bağımsız olarak uygulanır; yani davayı açan taraf, tüm masrafları başlangıçta karşılasa dahi, dava sonunda diğer paydaşlardan kendi paylarına düşen miktarı talep edebilir.
Uygulamada, paydaşlardan birinin davayı kabul etmesi veya karşı çıkması, yargılama giderlerinin dağılımını değiştirmez. Ancak, davanın gereksiz yere uzamasına sebebiyet veren veya mahkemenin işleyişini engelleyen tarafın, bazı yargılama giderlerinden sorumlu tutulması mümkündür. Paydaşların, dava süreci boyunca taşınmaz üzerindeki haklarını korumak adına, mahkeme tarafından yapılan tebligatları takip etmeleri ve duruşmalara katılarak beyanlarını sunmaları, hak kaybına uğramamaları açısından kritik bir öneme sahiptir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, mevzuat uyarınca ortaklığın giderilmesi davalarında dava şartı olarak arabuluculuğa başvurulması gerekmektedir.
Dava ne kadar sürer?
Davanın süresi taşınmazın niteliğine, paydaş sayısına ve bilirkişi incelemelerine göre değişiklik göstermekle birlikte, genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında tamamlanmaktadır.
Mahkeme kararı kesinleşmeden satış yapılabilir mi?
Hayır, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe satış işlemi gerçekleştirilemez.
Ortaklardan biri davaya karşı çıkarsa ne olur?
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşların ortaklığı devam ettirmeye zorlanamayacağı ilkesine dayanır. Diğer ortakların karşı çıkması davanın reddedilmesi için bir engel teşkil etmez.