Apartman Ortak Alanının Kiraya Verilmesi ve Gelirin Paylaşılması

Ortak Alanların Kiraya Verilmesinde Karar Yeter Sayısı

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca, ana gayrimenkulün dış duvarlarının, çatısının veya damının reklam amacıyla kiralanması ya da diğer ortak yerlerin kiraya verilmesi gibi önemli yönetim işleri, bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir. Oybirliği şartı emredici bir kuraldır; bu nedenle toplantıya katılanların çoğunluğu veya sadece arsa payı çoğunluğu kiralama işlemi için yeterli değildir.

Yönetim planında ortak alanların kiralanmasına dair özel bir yetki verilmiş olsa dahi, bu yetki kanunun emredici hükümlerini bertaraf edemez. Dolayısıyla, her kiralama işlemi için ayrı bir kurul kararı alınması, hukuki güvenliğin sağlanması bakımından temel bir gerekliliktir.

Kira Gelirinin Paylaşılması ve Kullanımı

Ortak alanlardan elde edilen gelir, kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir ve arsa payları oranında maliklere aittir. Uygulamada bu gelir genellikle şu şekillerde değerlendirilir:

• Ortak Giderlere Mahsup: Kat malikleri kurulu kararıyla, elde edilen gelir sitenin ortak giderlerinin (elektrik, bakım, onarım vb.) karşılanması için işletme hesabına aktarılabilir. Bu, en yaygın ve pratik yöntemdir.
• Doğrudan Paylaşım: Kat malikleri, gelirin arsa payları oranında kendilerine dağıtılmasına karar verebilir.
• Vergi Yükümlülüğü: Ortak alan kira geliri, kat malikleri için gayrimenkul sermaye iradı sayılır. Gelir, yönetim tarafından tahsil edilse dahi, vergi mükellefi kat malikleridir.

Elde edilen gelir, kat malikinin hissesine düşen tutar ile birlikte yıllık beyanname sınırlarını aşıyorsa, kat malikinin şahsen beyanname vermesi gerekebilir. Bu noktada, yönetimin elde ettiği geliri şeffaf bir şekilde işletme defterine işlemesi ve maliklere bildirmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi için kritiktir.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Ortak alanların kiralanmasında en sık karşılaşılan hata, oybirliği şartının göz ardı edilerek salt çoğunlukla karar alınmasıdır. Kira gelirinin aidatlara mahsup edilmesi pratik bir çözüm olsa da, bu durum gelirin kat maliklerine ait olduğu gerçeğini değiştirmez. Maliklerin, yönetimin hesaplarını denetleme ve gelirin arsa payı oranında doğru şekilde yönetilip yönetilmediğini sorgulama hakkı saklıdır. Her türlü kiralama işleminde, yönetim planındaki özel hükümler ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun emredici kuralları birlikte değerlendirilmelidir.”

Görevli Merci ve Uyuşmazlık Çözümü

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Oybirliği olmadan yapılan kiralamalarda, karara katılmayan veya olumsuz oy veren her kat maliki, kiracının müdahalesinin önlenmesini ve kararın iptalini isteyebilir.

Yönetimin gelirleri gizlemesi veya usulsüz harcaması durumunda ise hakimin müdahalesi veya alacak davası açılabilir. Bu süreçte, yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri ve banka kayıtları, ispat yükünü yerine getirmek için başvurulacak temel belgelerdir.

Ortak Alan Kiralama Sözleşmelerinde Süre ve Fesih Riskleri

Ortak alanların kiraya verilmesi, mülkiyet hakkının uzun süreli kısıtlanması anlamına geldiğinden, sözleşme süresi ve fesih şartları büyük önem taşır. Kat malikleri kurulu tarafından alınan oybirliği kararı, kiralama işleminin hukuki temelini oluştururken, sözleşmenin süresi bu kararda açıkça belirtilmelidir. Belirsiz süreli veya çok uzun vadeli sözleşmeler, kat maliklerinin mülkiyet haklarını aşırı derecede kısıtlayabilir ve ileride yeni maliklerin veya kurulun sözleşmeyi sonlandırma isteğiyle uyuşmazlıklara yol açabilir.

Sözleşme yapılırken, kiracının ortak alana yaptığı fiziki müdahalelerin binanın statik yapısına zarar vermemesi şartı mutlaka eklenmelidir. Eğer kiracı, ortak alanda kalıcı değişiklikler yapacaksa, bu durumun belediye imar mevzuatına uygunluğu ve kat maliklerinin ortak rızası, sözleşmenin geçerliliği için ön koşuldur. Sözleşme süresi sonunda veya fesih durumunda, ortak alanın eski haline getirilmesi yükümlülüğü kiracıya açıkça yüklenmeli ve bu yükümlülüğün teminatı olarak bir depozito veya teminat mektubu alınması, olası zararların tazmini için pratik bir koruma sağlar.

Gelir Paylaşımında Arsa Payı ve İşletme Hesabı Denetimi

Kira gelirinin kat malikleri arasında paylaşımı, tapu kütüğünde kayıtlı arsa payları oranında yapılır ve bu oran yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça değiştirilemez. Yönetim, elde edilen kira gelirini genel giderlerden ayrı bir hesapta veya işletme defterinin özel bir bölümünde izlemekle yükümlüdür. Gelirin şeffaf bir şekilde takip edilmemesi, kat malikleri arasında güven kaybına ve yöneticinin sorumluluğuna yol açan en yaygın uyuşmazlık kaynağıdır.

Kat malikleri, yıl sonunda yapılan işletme hesabı denetiminde, ortak alan kira gelirlerinin tahsilatını ve giderlere mahsup edilme oranlarını detaylıca inceleme hakkına sahiptir. Eğer gelir, ortak giderlere mahsup edilmek yerine doğrudan maliklere dağıtılacaksa, bu dağıtımın her malikin arsa payı ile tam uyumlu olması gerekir. Hesaplamada hata yapılması veya bir malikin payının eksik ödenmesi durumunda, ilgili malik sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak yöneticiden veya diğer maliklerden payına düşen miktarı talep edebilir. Bu süreçte banka dekontları, kira sözleşmesi ve yönetim defteri, ispat için en güçlü delil araçlarıdır.

Ortak Alanın Amacı Dışında Kullanımına İtiraz Süreci

Ortak alanın kiraya verilmesi kararı alınmış olsa dahi, kiracının alanı sözleşmede belirtilen amaç dışında kullanması veya binanın genel huzurunu bozması durumunda, kat maliklerinin müdahale hakkı doğar. Yönetim, sözleşmeye aykırı kullanım tespit ettiğinde kiracıyı yazılı olarak ihtar etmeli ve sözleşmenin feshi için gerekli adımları atmalıdır. Yöneticinin bu konuda pasif kalması veya kiracının aykırı kullanımına göz yumması, kat maliklerinin doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak müdahalenin menini istemesine engel teşkil etmez.

İtiraz sürecinde, kiracının faaliyetinin binanın mimari projesine aykırı olup olmadığı veya ortak alanın kullanım amacını tamamen ortadan kaldırıp kaldırmadığı incelenir. Özellikle otopark veya bahçe gibi alanların kiralanmasında, diğer kat maliklerinin bu alanlardan yararlanma hakkının tamamen engellenmesi, kiralama kararının iptali için geçerli bir hukuki sebeptir. Mahkeme, kiralama işleminin kat maliklerinin ortak menfaatine uygunluğunu ve oybirliği şartının usulüne uygun yerine getirilip getirilmediğini denetleyerek karar verir.

Sıkça Sorulan Sorular