Ortak Alanların Kullanımı ve Müdahalenin Önlenmesi

Ortak Alanların Kapsamı ve Hukuki Niteliği

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi uyarınca ortak yerler; ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan alanlardır. Bu alanlar üzerinde tüm kat malikleri, arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir.

Temel ortak alanlar arasında taşıyıcı sistemler (kolonlar, kirişler, temeller), genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, sığınaklar, çatı, bacalar ve dış cephe yer alır. Bu alanların mülkiyeti kat maliklerinin ortak tasarrufundadır ve hiçbir malik, diğerlerinin kullanım hakkını engelleyecek şekilde bu alanları kendi özel mülkü gibi kullanamaz.

Ortak Alanlarda Tadilat ve Kullanım Sınırları

Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken diğer maliklerin haklarını ihlal etmemek ve yönetim planına uymakla yükümlüdür. KMK m. 19 uyarınca, kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yaptıramaz.

Mimari projeyi değiştiren esaslı tadilatlar için ise oybirliği şartı aranır. Yönetim planında aksine bir hüküm yoksa veya kat malikleri kurulu tarafından oybirliğiyle izin verilmedikçe, ortak alanların kullanım biçimini değiştiren veya projeye aykırı müdahaleler hukuka aykırı kabul edilir.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Ortak alanlara yapılan müdahalelerde en kritik nokta, müdahalenin mimari projeye aykırılığının teknik olarak ispatlanmasıdır. Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla bağlayıcıdır. Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması zorunludur. Ayrıca, yöneticinin dava açma yetkisinin kat malikleri kurulunca açıkça verilmiş olması, davanın usulden reddedilmemesi için dikkat edilmesi gereken temel bir usul kuralıdır. Ecrimisil gibi yan taleplerin görevli mahkemeyi değiştirebileceği unutulmamalıdır.”

Müdahalenin Önlenmesi İçin Dava Süreci

Ortak alana yapılan bir müdahale durumunda izlenmesi gereken adımlar, hak kaybına uğramamak adına dikkatle takip edilmelidir:

• Tespit ve İhtar: Müdahalenin varlığı fotoğraflanmalı veya tutanak altına alınmalıdır. İhlali gerçekleştiren kişiye noter kanalıyla ihtarname gönderilerek müdahalenin sonlandırılması talep edilmelidir.
• Dava Şartı Arabuluculuk: 01.09.2023 tarihi itibarıyla, KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine neden olur.
• Dava Açma: Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, alınan son tutanak ile Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir.

Görevli Mahkeme ve İspat Yükü

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Müdahalenin önlenmesi davası, mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak bir zamanaşımına tabi değildir; müdahale devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

Dava sürecinde ispat yükü iddia sahibindedir. Tapu kaydı, onaylı mimari proje ve yönetim planı davanın temel belgeleridir. Mahkemece yapılacak keşif sonucu düzenlenecek bilirkişi raporu, müdahalenin projeye aykırılığını kanıtlamak için en önemli delildir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

Yöneticinin, kat malikleri kurulundan özel yetki almadan dava açması sıfat yokluğu nedeniyle davanın reddine yol açabilir. Ayrıca, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri genel hükümlere tabi olduğundan, bu taleplerin müdahalenin önlenmesi davası ile birlikte açılması durumunda mahkemeler genellikle tefrik kararı vererek talepleri ayırabilir.

Yönetim planı incelenmeden dava açılması, planın özel düzenlemeleri nedeniyle hak kaybına yol açabilir. Arabuluculuk sürecini atlayarak doğrudan dava açmak ise davanın esasa girilmeden usulden reddedilmesine neden olan en yaygın usul hatasıdır.

Mimari Proje ile Fiili Durum Arasındaki Uyuşmazlıkların Tespiti

Ortak alanlara yapılan müdahalelerin hukuki denetiminde, tapu kütüğünde kayıtlı olan onaylı mimari proje tek ve mutlak referans kaynağıdır. Bir alanın ortak yer olup olmadığının belirlenmesinde, binanın inşa edildiği tarihteki mimari proje esas alınır; sonradan yapılan ve projeye işlenmeyen fiziksel değişiklikler, bu alanın hukuki niteliğini değiştirmez. Mahkemece yapılacak keşiflerde, bilirkişiler öncelikle mevcut yapıyı onaylı mimari proje ile karşılaştırarak, müdahale edilen yerin bağımsız bölüm sınırları içerisinde kalıp kalmadığını teknik olarak raporlar.

Uygulamada, bazı bağımsız bölüm maliklerinin projede ‘ortak alan’ olarak görünen yerleri, binanın tesliminden itibaren kendi kullanımlarına dahil ettikleri görülmektedir. Uzun süreli kullanım, söz konusu alanın mülkiyetini kişiye kazandırmaz ve zamanaşımı yoluyla kazanım iddiası ortak yerler için geçerli değildir. Bu nedenle, müdahalenin önlenmesi davasında, müdahale eden kişinin kullanım süresinin uzunluğu, davanın esasına yönelik bir savunma teşkil etmez.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Kat Malikleri Kurulu Kararları

Yönetim planı, tüm kat maliklerini ve onların bağımsız bölümlerini devralan üçüncü kişileri bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup, ortak alanların kullanımına dair özel kurallar içerebilir. Yönetim planında açıkça yasaklanan bir kullanım biçimi, kat malikleri kurulu tarafından salt çoğunlukla alınan bir kararla dahi hukuka uygun hale getirilemez. Kat malikleri kurulu, ancak yönetim planında düzenlenmemiş veya genel bırakılmış hususlarda, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla ortak alanların kullanım biçimini belirleme yetkisine sahiptir.

Sık karşılaşılan bir hata, yönetim planındaki açık yasaklara rağmen kat malikleri kurulunun aldığı ‘kullanım izni’ kararlarının geçerli olduğunun düşünülmesidir. Eğer bir kullanım, yönetim planının özüne veya mimari projeye aykırıysa, bu durumun kat malikleri kurulu kararıyla meşrulaştırılması mümkün değildir. Bu tür kararlar, hukuka aykırı oldukları gerekçesiyle iptal edilebilir veya mahkemece yok hükmünde kabul edilebilir. Dolayısıyla, bir müdahaleye karşı dava açmadan önce, yönetim planının ilgili maddelerinin incelenmesi, davanın başarı şansını doğrudan etkileyen bir ön hazırlıktır.

Müdahalenin Önlenmesi Davasında İhtiyati Tedbirin Rolü

Ortak alanlara yapılan müdahaleler, binanın taşıyıcı sistemine zarar veriyorsa veya güvenlik riski oluşturuyorsa, dava süreci beklenmeden ihtiyati tedbir talep edilebilir. İhtiyati tedbir, davanın sonuçlanmasına kadar geçen sürede, müdahalenin yarattığı hukuka aykırı durumun daha fazla zarar vermesini engellemek için mahkemece verilen geçici bir koruma önlemidir. Özellikle kolon kesilmesi, ana duvarların yıkılması veya ortak alanın tamamen kapatılması gibi durumlarda, telafisi imkansız zararların önüne geçmek için bu yola başvurulması önemlidir.

İhtiyati tedbir kararı alınabilmesi için, müdahalenin varlığına dair güçlü delillerin sunulması ve müdahalenin devamının binaya veya diğer maliklere somut bir zarar verdiğinin ortaya konulması gerekir. Mahkeme, tedbir talebini değerlendirirken, müdahalenin aciliyetini ve davanın haklılık ihtimalini göz önünde bulundurur. Tedbir kararı, müdahalenin derhal durdurulmasını veya eski hale getirme işlemlerinin dava sonuna kadar askıya alınmasını sağlayabilir; bu da yargılama sürecinde oluşabilecek geri dönülemez fiziksel değişikliklerin önüne geçilmesine yardımcı olur.

Sıkça Sorulan Sorular