Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davasında Ehliyet ve Muhalefet Şartı

İptal davası açma hakkı, kural olarak yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı sahibi olan kat maliklerine tanınmıştır. Kiracılar, bağımsız bölümü kullanan diğer kişiler veya intifa hakkı sahipleri, mülkiyet hakkı sahibi olmadıkları sürece bu davayı açma ehliyetine sahip değildir. Bu nedenle, dava ehliyetinin varlığı, tapu kayıtları üzerinden yapılacak bir inceleme ile belirlenir.

Toplantıya katılan bir kat malikinin iptal davası açabilmesi için, karara karşı olumsuz oy kullanması ve bu muhalefetini toplantı tutanağına şerh ettirmesi zorunludur. Toplantıda olumlu oy kullanan veya çekimser kalan kat malikleri, sonradan bu kararın iptalini talep edemezler. Toplantıya hiç katılmamış olan kat malikleri ise herhangi bir şerh şartı aranmaksızın dava açabilirler.

Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli merci, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 01.09.2023 tarihinden itibaren, bu tür uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartı haline gelmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan, yani anlaşamama son tutanağı alınmadan doğrudan mahkemeye başvurulması, davanın esasına girilmeden usulden reddine neden olur.

1. İptali istenen kararın alındığı toplantı tutanağı ve ilgili belgelerin temini.
2. Arabuluculuk bürosuna başvurularak sürecin başlatılması.
3. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde son tutanağın alınması.
4. Son tutanak ile birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava dilekçesinin sunulması.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali sürecinde en kritik nokta, toplantı esnasında muhalefet şerhinin usulüne uygun düşülmesidir. Toplantıya katılan ancak tutanağa şerh düşmeyen kat malikleri, kararı sonradan dava konusu yapamazlar. Ayrıca, dava şartı olan arabuluculuk sürecinin ihmal edilmesi veya hak düşürücü sürelerin kaçırılması, davanın esasına girilmeden reddine neden olur. Yönetim planı hükümleri kanuna aykırı olamayacağından, sadece yönetim planına dayanarak alınan kararların hukuka uygunluğu her zaman denetlenebilir.”

İptal Davasında Hak Düşürücü Süreler

İptal davası açma süreleri, hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla kanunla sınırlandırılmıştır ve bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Mahkeme, bu sürelerin geçip geçmediğini kendiliğinden denetler. Toplantıya katılan kat malikleri için karar tarihinden itibaren bir aylık süre başlar. Toplantıya katılmayanlar için kararı öğrenme tarihinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde dava açılmalıdır.

Kararın “yok” hükmünde olduğu veya mutlak butlanla sakat olduğu durumlarda, süre koşulu aranmaksızın her zaman tespit davası açılabilir. Örneğin, kanunun emredici hükümlerine açık aykırılık teşkil eden kararlar bu kapsamda değerlendirilebilir. Ancak, iptal edilebilir nitelikteki kararlar için belirtilen sürelerin kaçırılması, davanın reddine yol açar.

Yönetim Planı ve Kanuna Aykırılık Denetimi

Yönetim planı hükümleri kanuna aykırı olamayacağından, sadece yönetim planına dayanarak alınan kararların hukuka uygunluğu her zaman denetlenebilir. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerini bertaraf edemez; bu nedenle yönetim planına uygun olsa dahi kanuna aykırı bir karar hukuken geçersizdir. Mahkeme, kararın iptali durumunda kurulun yerine geçerek yeni bir karar almaz; yalnızca mevcut kararın geçersizliğini tespit eder.

Kat malikleri kurulu; ortak giderlerin paylaşımı, ortak alanların kullanımı veya yönetici hesaplarının ibrası gibi konularda karar alabilir. Ancak bu kararlar, kat maliklerinin mülkiyet hakkını ölçüsüzce sınırlayamaz ve hakkaniyet ilkelerine aykırı olamaz. Örneğin, ortak giderlerin paylaştırılmasında kanunda belirtilen oranların dışına çıkılması veya belirli kat maliklerini zarara uğratacak şekilde keyfi kararlar alınması, iptal davası için yeterli bir gerekçedir.

Toplantı ve Karar Nisabı İhlallerinin Hukuki Sonuçları

Kat malikleri kurulu kararlarının iptalinde en sık karşılaşılan gerekçelerden biri, toplantı veya karar nisabının sağlanamamış olmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, anagayrimenkulün yönetimi ve ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için sayı ve arsa payı çoğunluğunu esas alan özel nisaplar öngörür. Bu nisaplara uyulmadan alınan kararlar, kanunun emredici hükümlerine aykırılık teşkil eder ve iptal davasına konu edilebilir. Özellikle dış cephe boyanması, ortak alanlarda esaslı değişiklikler veya yönetici seçimi gibi konularda kanunda belirtilen oranların altında kalan oylamalar, kararın hukuki geçerliliğini doğrudan sakatlar.

Uygulamada, toplantı tutanağında nisabın sağlandığı belirtilse dahi, gerçekte arsa payı çoğunluğunun bulunmadığı durumlar tespit edilebilir. Bu tür bir uyuşmazlıkta, mahkeme tapu kayıtları ve kat malikleri defteri üzerinden bir inceleme yaparak nisabın gerçekleşip gerçekleşmediğini denetler. Eğer karar, kanunun aradığı nitelikli çoğunluk sağlanmadan alınmışsa, mahkeme kararın iptaline hükmeder. Ancak, toplantı sırasında nisabın sağlanamadığına dair bir itirazın tutanağa geçirilmiş olması, davanın ispatı aşamasında kat malikine büyük kolaylık sağlar.

İhtiyati Tedbir Talebi ve Kararın İcrasının Durdurulması

İptal davası açılması, kural olarak dava konusu kararın icrasını veya uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Bu durum, özellikle ortak alanların kiralanması veya büyük çaplı tadilat kararları gibi geri dönüşü zor sonuçlar doğurabilecek işlemlerde kat malikleri için ciddi bir risk oluşturur. Kararın uygulanması sonucunda telafisi imkansız zararların doğacağı öngörülüyorsa, dava dilekçesi ile birlikte veya dava süresince mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmelidir. Mahkeme, tedbir talebini değerlendirirken kararın uygulanmasının kat maliklerinin mülkiyet hakkına vereceği zararı ve davanın kazanılma ihtimalini göz önünde bulundurur.

İhtiyati tedbir kararı verilmesi durumunda, dava sonuçlanıncaya kadar ilgili kurul kararı askıya alınır ve herhangi bir işleme konu edilemez. Bu süreçte mahkeme, genellikle teminat yatırılmasını şart koşabilir. Tedbir talebinin reddedilmesi halinde, kararın uygulanması devam eder ve dava sonunda iptal kararı verilse dahi, o ana kadar yapılan işlemlerin hukuki sonuçları ile karşılaşılabilir. Bu nedenle, tedbir talebinin dava dilekçesinde gerekçeleriyle birlikte sunulması, mülkiyet hakkının korunması açısından kritik bir öneme sahiptir.

Yönetici Hesaplarının İbrası ve Denetim Yetkisi

Kat malikleri kurulu tarafından yönetici hesaplarının ibrasına ilişkin alınan kararlar, denetim raporları ve belgelerle çelişiyorsa iptal edilebilir. Yöneticinin gelir ve giderleri usulüne uygun belgelendirmemesi veya ortak giderlerin tahsilatında kanuna aykırı yöntemler izlemesi, ibranın hukuka aykırı olduğunu gösterir. Kat malikleri, yönetici hesaplarının incelenmesi için denetçiden rapor talep edebilir ve bu raporun olumsuz olması durumunda ibranın reddini isteyebilir. İbra kararı, yöneticinin sorumluluğunu sona erdirse de, kanuna aykırı harcamaların varlığı durumunda bu kararın iptali, yöneticinin hukuki sorumluluğuna gidilmesinin önünü açar.

Mahkeme, ibranın iptali davasında sadece kurul kararını değil, yöneticinin hesap defterlerini ve banka kayıtlarını da inceleme yetkisine sahiptir. Eğer yönetici, kat maliklerinin onayını almadan veya yönetim planına aykırı şekilde harcama yapmışsa, bu harcamaların ibrası geçersiz sayılır. İptal davası, yöneticinin şahsi sorumluluğunun belirlenmesi ve ortak giderlerin yeniden hesaplanması için gerekli olan hukuki zemini oluşturur. Bu süreçte, denetim raporunun eksikliği veya gerçeği yansıtmadığına dair delillerin sunulması, davanın seyri üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir.

Sık Sorulan Sorular