Taşınmaz Arabuluculuk Anlaşmasının Tapuda Uygulanması

İhtiyari Arabuluculuk ve Taşınmaz Devri Kapsamı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 17/B maddesi, taşınmazın devri veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak (irtifak, intifa, ipotek vb.) kurulmasına ilişkin uyuşmazlıkların ihtiyari arabuluculuğa elverişli olduğunu düzenlemiştir. Bu düzenleme, tarafların mahkemeye gitmeden, iradi bir süreçle taşınmaz üzerindeki haklarını yeniden belirlemelerine imkan tanır.

Dava şartı (zorunlu) arabuluculuktan farklı olarak, ihtiyari arabuluculukta taraflar süreci başlatmakta tamamen serbesttir. Ancak bu anlaşmaların tapuda sonuç doğurabilmesi için sadece tarafların imzası yeterli değildir; kanunda öngörülen icra edilebilirlik şerhi ve tapu sicilindeki tescil aşamalarının eksiksiz tamamlanması gerekir.

Tapu Sicilinde Tasarruf Kısıtlama Şerhi

Arabuluculuk görüşmeleri devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla, tarafların yazılı mutabakatı ile tapu kütüğüne geçici bir şerh konulabilir. Bu işlem, taşınmazın hukuki durumunu koruma altına almayı amaçlar.

• Süre: Şerh, konulduğu tarihten itibaren en fazla 3 ay geçerlidir ve bu süre sonunda kendiliğinden kalkar.
• Kaldırılma: Tarafların anlaşamaması veya şerhin kaldırılması konusunda mutabık kalmaları halinde şerh sona erer.
• Talep: Şerh talebi, arabulucu tarafından WebTapu sistemi üzerinden ilgili tapu müdürlüğüne iletilir.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Taşınmaz devrini içeren arabuluculuk anlaşmalarında icra edilebilirlik şerhi, belgenin tapu sicilinde doğrudan tescil edilebilmesi için vazgeçilmez bir hukuki anahtardır. Uygulamada en sık karşılaşılan hata, anlaşmanın tescile elverişli olmayan genel ifadeler içermesi veya taşınmaz üzerindeki mevcut takyidatların göz ardı edilmesidir. Süreç yönetilirken, 17/B maddesi uyarınca konulan tasarruf kısıtlama şerhinin süresinin takibi ve vekaletname türünün Noterlik Kanunu'na uygunluğu, işlemin tapu müdürlüğünden dönmemesi adına kritik öneme sahiptir.”

İcra Edilebilirlik Şerhi ve Mahkeme Denetimi

Taşınmaz devrini içeren arabuluculuk anlaşma belgesinin tapuda uygulanabilmesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Bu şerh, anlaşma belgesini ilam niteliğinde belge haline getirir.

Görevli merci, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Mahkeme; anlaşmanın arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığını, taşınmazın devri ile ilgili kanuni sınırlamalara (örneğin tarım arazileri veya imar mevzuatı kısıtlamaları) uyulup uyulmadığını denetler. Denetim sonucunda verilen şerh, tescil işleminin önündeki hukuki engeli kaldırır.

Tapu Müdürlüğünde Tescil Süreci

İcra edilebilirlik şerhi alınmış anlaşma belgesi ile taraflardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak tescil talebinde bulunabilir. Tapu müdürlüğü, gerekli incelemeleri yaptıktan sonra resmi senet düzenlenmeksizin tescil işlemini gerçekleştirir.

Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi uyarınca düzenleme şeklinde vekaletname aranır. Ayrıca taşınmaz üzerinde önceden konulmuş ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi gibi tasarrufu kısıtlayıcı kayıtlar varsa, bu kayıtların kaldırılması veya ilgilisinin izni olmaksızın tescil yapılamaz.

Uygulamada Sık Karıştırılan Noktalar

Arabuluculuk ile ceza hukuku kapsamındaki uzlaştırma kurumu birbirinden tamamen farklıdır; arabuluculuk yalnızca özel hukuk uyuşmazlıklarına ilişkindir. Ayrıca, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) dava şartı arabuluculuğa tabiyken, taşınmazın doğrudan devri ihtiyari arabuluculuk kapsamındadır.

Kısmi anlaşma belgesi düzenlenebilir ancak tapu tescili için anlaşmanın tescile elverişli, açık ve infaz edilebilir olması şarttır. Taşınmaz üzerindeki mevcut kısıtlamalar, arabuluculuk anlaşması ile doğrudan kaldırılamaz; ilgili hak sahiplerinin izni veya hukuki prosedürün tamamlanması gerekir.

Kısmi Anlaşma Belgesi ve Tapu Sicilindeki İnfaz Kabiliyeti

Arabuluculuk sürecinde taraflar, uyuşmazlığın tamamı yerine yalnızca belirli bir taşınmaz veya pay üzerinde anlaşmaya varabilirler. Kısmi anlaşma belgesi düzenlenirken, tescil edilecek taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve niteliği gibi tapu kütüğündeki bilgilerinin eksiksiz ve hatasız yazılması gerekir. Belgedeki belirsizlikler, tapu müdürlüğünün tescil talebini reddetmesine veya işlemden kaçınmasına neden olabilir; bu nedenle anlaşma metni, tapu sicilindeki kayıtlarla birebir uyumlu olmalıdır.

Kısmi anlaşma, uyuşmazlığın geri kalan kısmının dava konusu edilmesine engel teşkil etmez. Ancak, tescil talebinde bulunulacak anlaşma belgesinin, taşınmazın aynına ilişkin tasarrufu açıkça içermesi ve tarafların iradesinin tescil işlemini doğrudan desteklemesi şarttır. Eğer anlaşma, bir taşınmazın devri ile birlikte başka bir hukuki yükümlülüğü de içeriyorsa, bu yükümlülüklerin tescil talebinden bağımsız olarak nasıl ifa edileceği metinde netleştirilmelidir.

Taşınmaz Arabuluculuğunda Temsil ve Vekaletname Sınırları

İhtiyari arabuluculuk sürecinde tarafların vekil ile temsil edilmesi durumunda, vekaletnamenin kapsamı büyük önem taşır. Taşınmazın devri veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulması gibi tasarruf işlemleri için, vekilin özel yetkili olması ve vekaletnamenin noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanmış olması zorunludur. Genel vekaletnameler, taşınmazın mülkiyetini devretme veya üzerinde ipotek kurma gibi işlemleri gerçekleştirmek için yeterli hukuki gücü sağlamaz.

Vekaletnamede, arabuluculuk sürecine katılma, anlaşma metnini imzalama ve icra edilebilirlik şerhi alma gibi yetkilerin açıkça belirtilmesi, sürecin tapu dairesinde tıkanmasını önler. Ayrıca, vekaletnamenin güncel olması ve işlem tarihinde geçerliliğini koruması gerekir; süresi dolmuş veya azil edilmiş vekaletnamelerle yapılan başvurular, tapu müdürlüğü tarafından reddedilir. Tarafların, vekaletnameyi hazırlarken arabuluculuk sürecinin özel niteliğini ve tapu sicilindeki tescil talebinin gerektirdiği teknik detayları notere bildirmeleri, işlemin güvenliği açısından kritik bir kontrol noktasıdır.

Tescil Öncesi İdari Kısıtlamalar ve İmar Mevzuatı Denetimi

Arabuluculuk anlaşması ile taşınmaz devri kararlaştırılmış olsa dahi, bu anlaşma imar mevzuatı ve diğer özel kanunlardaki kısıtlamaların üzerinde bir etki doğurmaz. Örneğin, tarım arazilerinin bölünmesi veya belirli bölgelerdeki yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz edinimi ile ilgili yasaklar, arabuluculuk anlaşması ile aşılması mümkün olmayan emredici hükümlerdir. Tapu müdürlüğü, tescil talebini incelerken anlaşma belgesinin içeriğini, taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar durumu ve ilgili mevzuatın izin verdiği sınırlar çerçevesinde denetler.

Anlaşma belgesinde yer alan bir devir işleminin, kanuni ön alım hakları veya şufa hakları gibi üçüncü kişilerin haklarını ihlal etmesi durumunda, bu hak sahiplerinin durumu tescil aşamasında değerlendirilir. Eğer taşınmaz üzerinde bir aile konutu şerhi bulunuyorsa, diğer eşin açık rızası olmaksızın arabuluculuk anlaşması ile tescil yapılması mümkün değildir. Tarafların, arabuluculuk görüşmeleri sırasında taşınmaz üzerindeki takyidatları ve yasal kısıtlamaları önceden araştırmaları, anlaşmanın icra edilebilirliğini ve tapudaki tescil başarısını doğrudan etkileyen bir hazırlık sürecidir.

Sıkça Sorulan Sorular