Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla yasal bir dava şartıdır. Bu zorunluluk; kira bedelinin tespiti, tahliye talepleri, kira uyarlaması ve kira alacakları gibi özel hukuk uyuşmazlıklarını kapsar. Arabuluculuk, tarafların mahkemeye gitmeden önce uyuşmazlığı dostane yollarla çözmelerini amaçlayan bir süreç olup, ceza hukukundaki uzlaştırma kurumu ile karıştırılmamalıdır. Dava şartı olan bu sürece uyulmadan açılan davalar, mahkeme tarafından usulden reddedileceğinden, başvuru aşamasının usulüne uygun tamamlanması hak kaybını önlemek adına kritiktir.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında dava şartı arabuluculuk sistemine dahil edilmiştir. Bu düzenleme, kira tespit, tahliye, kira bedelinin uyarlanması ve kira alacağı gibi konularda tarafların mahkeme öncesi bir araya gelerek çözüm üretmesini zorunlu kılar.
İstisnai olarak, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliye takipleri (örneğin kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takipleri) arabuluculuk kapsamı dışındadır. Bu tür icra takiplerinde arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.
Arabuluculuk Başvuru Dilekçesi ve Formu Nasıl Hazırlanır?
Arabuluculuk başvurusu, adliyelerde bulunan arabuluculuk bürolarından temin edilen formlar aracılığıyla veya UYAP Vatandaş Portal üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilir. Başvuru formunda tarafların kimlik bilgileri, iletişim adresleri ve uyuşmazlığın konusu net bir şekilde belirtilmelidir.
Dilekçede veya formda, talep edilen hukuki sonuç (örneğin kira bedelinin tespiti veya tahliye talebi) açıkça ifade edilmelidir. Başvuru sırasında kira sözleşmesi, ihtarname veya ödeme belgeleri gibi delillerin sunulması zorunlu olmasa da, uyuşmazlığın çözümünü kolaylaştırmak adına bu belgelerin hazır bulundurulması önerilir.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, dava şartı niteliği taşıdığı için usul kurallarına tam uyum gerektirir. Özellikle ilamsız icra yoluyla tahliye ile arabuluculuk kapsamındaki uyuşmazlıkların ayrımı, sürecin doğru başlatılması açısından temel bir noktadır. Başvuru dilekçesinde talebin net ve uygulanabilir şekilde ifade edilmesi, arabuluculuk görüşmelerinin verimliliğini doğrudan etkiler. Anlaşma sağlanması durumunda düzenlenen tutanağın mahkeme ilamı niteliğinde olduğu unutulmamalı, bu nedenle tutanak içeriğinin hukuki sonuçları baştan dikkatle değerlendirilmelidir.”
Başvuru Süreci ve Görevli Merci
Başvuru, kural olarak karşı tarafın yerleşim yerindeki veya taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro bulunmayan yerlerde ise görevli sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne başvurulabilir.
Başvurunun ardından sistem üzerinden bir arabulucu görevlendirilir ve taraflara toplantı daveti gönderilir. Taraflar bu sürece bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları aracılığıyla katılabilirler. Görüşmeler, tarafların aynı ilde olması durumunda yüz yüze, farklı illerde bulunmaları halinde ise telekonferans yöntemiyle gerçekleştirilebilir.
Arabuluculuk Sürecinde Temsil ve Gizlilik
Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların yetkili temsilcileri veya avukatları ile temsil edilmesi mümkündür. Süreç boyunca konuşulanlar, sunulan belgeler ve yapılan teklifler gizlilik ilkesi altındadır; bu bilgiler daha sonra açılacak bir davada delil olarak kullanılamaz.
Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri her türlü uyuşmazlık arabuluculuk kapsamında çözüme kavuşturulabilir. Anlaşma sağlanması durumunda düzenlenen tutanak, icra edilebilirlik şerhi alınması kaydıyla mahkeme ilamı niteliğindedir.
Anlaşma veya Anlaşamama Durumu
Arabuluculuk süreci sonunda taraflar arasında bir anlaşma sağlanırsa, bu durum arabulucu tarafından tutanağa bağlanır ve taraflarca imzalanır. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise arabulucu tarafından “anlaşamama son tutanağı” düzenlenir.
Dava açmak isteyen tarafın, dava dilekçesine bu son tutanağın aslını veya onaylı bir örneğini eklemesi zorunludur. Anlaşamama tutanağı olmadan açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Arabuluculuk Başvuru Formunda Talep ve İddia Sınırları
Arabuluculuk başvuru formunda belirtilen talep konusu, ileride açılması muhtemel davanın sınırlarını belirleyen temel unsurdur. Başvuru aşamasında kira bedelinin tespiti, tahliye veya uyarlama gibi taleplerin açıkça ayrıştırılması, sürecin doğru arabulucuya yönlendirilmesi ve uyuşmazlığın kapsamının netleşmesi için gereklidir. Formda yer alan talep, dava dilekçesindeki talep sonucu ile esaslı bir çelişki taşımamalıdır; aksi takdirde dava şartının usulüne uygun yerine getirilmediği iddiası ile karşılaşılabilir.
Başvuru formunda talep edilen bedel veya hukuki sonuç, uyuşmazlığın parasal değerini belirlediği için arabuluculuk ücretinin hesaplanmasında da esas alınır. Eğer başvuru formunda birden fazla talep (örneğin hem kira alacağı hem de tahliye) bir arada sunuluyorsa, bu taleplerin her birinin arabuluculuk görüşmelerinde ayrı ayrı müzakere edilmesi ve tutanakta ayrı ayrı sonuçlandırılması gerekir. Tek bir başvuru formu ile birden fazla bağımsız uyuşmazlık konusunun birleştirilmesi, müzakere sürecini karmaşıklaştırabilir ve anlaşma belgesinin icra edilebilirliğini zorlaştırabilir.
Arabuluculuk Tutanaklarının İcra Edilebilirlik Şerhi ve Hukuki Etkisi
Arabuluculuk sürecinde tarafların vardığı anlaşma, arabulucu tarafından düzenlenen ve taraflarca imzalanan bir anlaşma belgesi ile kayıt altına alınır. Bu belgenin mahkeme ilamı niteliğinde sayılabilmesi için, uyuşmazlığın konusuna göre görevli sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması gerekebilir. Özellikle tahliye taahhüdü veya kira bedelinin belirli bir oranda artırılması gibi geleceğe dönük yükümlülükler içeren anlaşmalarda, bu şerhin alınması belgenin doğrudan icra takibine konu edilebilmesi için zorunludur.
İcra edilebilirlik şerhi, anlaşma belgesinin içeriğinin kanuna ve kamu düzenine aykırı olup olmadığının denetlendiği bir süreçtir. Mahkeme, bu incelemeyi dosya üzerinden yapar ve tarafların iradelerinin serbestçe oluşup oluşmadığını kontrol eder. Şerh alınması, anlaşma belgesinin kesin hüküm teşkil etmesini sağlar ve tarafların aynı konuda yeniden dava açma hakkını ortadan kaldırır. Ancak, şerh alınmamış bir anlaşma belgesi de taraflar arasında adi yazılı sözleşme hükmündedir ve borçlar hukuku kapsamında bağlayıcıdır.
Arabuluculuk Sürecinde İspat ve Belge Yönetimi
Arabuluculuk görüşmeleri sırasında tarafların sunduğu belgeler, uyuşmazlığın çözümüne yönelik birer teklif veya kabul beyanı niteliği taşır. Bu belgelerin asıllarının veya onaylı örneklerinin dosyada bulunması, anlaşma sağlanamadığı takdirde dava aşamasında delil olarak sunulacak belgelerin bütünlüğünü korumak açısından önemlidir. Taraflar, arabuluculuk sürecinde sundukları belgelerin gizli tutulmasını talep edebilirler; bu durumda arabulucu, söz konusu belgelerin tutanağa eklenmemesini veya görüşme sonunda taraflara iade edilmesini sağlamalıdır.
Görüşmelerde sunulan kira sözleşmesi, banka dekontları veya ihtarname gibi belgelerin tarihleri, uyuşmazlığın zamanaşımı süresini etkileyebilir. Arabuluculuk sürecinin devam ettiği süre boyunca, dava açma süresi durur ve arabuluculuk son tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren süre kaldığı yerden işlemeye devam eder. Bu nedenle, belgelerin tarih sırasına göre düzenlenmesi ve arabuluculuk bürosuna sunulması, hak düşürücü sürelerin doğru hesaplanması için kritik bir kontrol noktasıdır. Eksik veya hatalı tarihli belgeler, sürecin uzamasına veya dava şartı eksikliği nedeniyle davanın reddine yol açabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Arabuluculuk başvurusu ücretli mi?
Zorunlu arabuluculuk başvurusu için büroya herhangi bir ücret ödenmez. Ancak taraflar anlaşmaya varırsa, arabuluculuk asgari ücret tarifesi üzerinden arabulucuya ücret ödenmesi gerekebilir.
Kira tespit davası için arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, kira tespit davaları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır ve dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Arabuluculuk ile ceza uzlaştırması aynı şey mi?
Hayır, arabuluculuk özel hukuk uyuşmazlıkları için uygulanan bir süreçtir; ceza uzlaştırması ise 5271 sayılı Kanun kapsamında belirli suç tipleri için uygulanan farklı bir kurumdur.
Anlaşma tutanağı mahkeme kararı yerine geçer mi?
Evet, tarafların üzerinde anlaştığı ve arabulucu tarafından tutanağa bağlanan hususlar, icra edilebilirlik şerhi ile birlikte mahkeme ilamı niteliği kazanır.