Kira uyarlama davası açmak için kanunda öngörülmüş herhangi bir hak düşürücü süre veya beş yıllık bekleme şartı bulunmamaktadır; dava, sözleşme dengesini bozan olağanüstü durumun ortaya çıkmasından itibaren her zaman açılabilir. Bu dava türü, kira tespit davasından farklı olarak sözleşme süresine bağlı olmaksızın, aşırı ifa güçlüğünün gerçekleştiği her an ikame edilebilir.
Belirli bir süre şartı yoktur; olağanüstü durumun doğduğu an dava açılabilir.
Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır.
Sözleşme dengesinin bozulduğunu gösteren somut ekonomik veriler gereklidir.
Kira Uyarlama Davasında Süre ve Zamanlama
Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü ilkesine dayanır. Bu nedenle, kira tespit davasında aranan beş yıllık süre şartı uyarlama davası için geçerli değildir.
Dava açma zamanı, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen ve taraflardan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkmasıyla başlar. Uyarlama kararları kural olarak ileriye dönük sonuç doğurur; bu nedenle dava tarihinden önceki dönemler için uyarlama talep edilemez.
Arabuluculuk Süreci ve Dava Açma Süresi
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır. Bu süreç, davanın usulden reddedilmemesi için titizlikle takip edilmelidir.
- Arabuluculuk bürosuna başvuru, dava dilekçesi verilmeden önce tamamlanmalıdır.
- Arabuluculukta anlaşamama tutanağının düzenlenmesinden itibaren iki hafta içinde dava açılmalıdır.
- Bu iki haftalık süre hak düşürücü niteliktedir ve geçirilmesi durumunda dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilebilir.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kira uyarlama davası ile kira tespit davası arasındaki en kritik fark, süre şartıdır. Uyarlama davası, sözleşme süresine bağlı olmaksızın aşırı ifa güçlüğü doğduğunda açılabilir. Ancak, arabuluculuk tutanağının düzenlenmesinden itibaren başlayan iki haftalık dava açma süresi hak düşürücüdür. Bu nedenle, arabuluculuk sürecinin takibi ve dava şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi, davanın usulden reddedilmemesi adına büyük önem taşır. İspat noktasında ise sadece genel ekonomik veriler değil, sözleşme dengesinin somut olarak nasıl bozulduğunun belgelenmesi gerekir.”
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise genel kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Sözleşmede yetkili mahkemeye dair özel bir hüküm bulunması durumunda, bu hükmün geçerliliği ve uygulanabilirliği de dikkate alınmalıdır. Davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi de alternatif bir yetkili merci olarak değerlendirilebilir.
Gerekli Belge ve Delillerin Hazırlanması
Davanın ispatı için mahkemeye sunulması gereken temel unsurlar, sözleşme dengesinin bozulduğunu kanıtlayan somut verilerdir. Mevcut kira sözleşmesinin bir örneği, davanın temel dayanağıdır.
Ekonomik veriler, sözleşmenin kurulduğu tarih ile davanın açıldığı tarih arasındaki değişimleri göstermelidir. Bölgedeki emsal kira bedelleri ve bilirkişi incelemesi, aşırı ifa güçlüğünün varlığını ve uyarlama miktarını belirlemek için mahkeme tarafından dikkate alınır.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
En sık yapılan hata, uyarlama davasını kira tespit davası ile karıştırarak beş yılın dolmasını beklemektir. Bu durum, hak kaybına veya davanın usulden reddine yol açabilir.
Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması, süreci uzatan en büyük usuli hatadır. Ayrıca, sadece enflasyon artışını gerekçe göstermek yeterli değildir; bu artışın sözleşmeyi taraflardan biri için çekilmez hale getirdiğinin somut delillerle ortaya konulması gerekir.
Sözleşme Süresi ve İfa Güçlüğü Arasındaki İlişki
Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, uyarlama davasının açılabilmesi için bir engel teşkil etmez. Sözleşmenin süresi devam ederken ortaya çıkan ve tarafların öngöremediği ekonomik değişimler, sözleşmenin taraflar için çekilmez hale gelmesine neden olabilir. Bu noktada önemli olan, sözleşme süresinin bitimini beklemek değil, aşırı ifa güçlüğünün somut olarak başladığı anı tespit etmektir.
Sözleşmede yer alan kira artış oranları veya özel hükümler, olağanüstü durumların yarattığı dengesizliği gidermek için tek başına yeterli olmayabilir. Eğer sözleşmedeki artış maddesi, yaşanan ekonomik sarsıntıyı karşılamaktan uzak kalıyorsa, sözleşme süresi ne olursa olsun uyarlama talep edilebilir. Ancak, sözleşmenin kurulduğu tarihte tarafların öngörebileceği veya öngörmesi gereken olağan ekonomik dalgalanmalar, uyarlama davası için yeterli bir gerekçe olarak kabul edilmez.
Dava Sürecinde İspat ve Bilirkişi İncelemesi
Uyarlama davasında ispat yükü, sözleşmenin kendisi için çekilmez hale geldiğini iddia eden tarafa aittir. Mahkeme, tarafların sunduğu delillerin yanı sıra, taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa koşullarını ve ekonomik verileri değerlendirmek üzere bilirkişi incelemesine başvurur. Bu süreçte, sözleşmenin kurulduğu tarihteki ekonomik dengeler ile dava tarihindeki verilerin karşılaştırmalı analizi yapılır.
Bilirkişi raporu, kira bedelinin hangi oranda ve hangi tarihten itibaren uyarlanması gerektiğine dair teknik bir temel oluşturur. Mahkeme, bu raporu tek başına bağlayıcı kabul etmemekle birlikte, tarafların sunduğu ticari defterler, bölge emsal kira bedelleri ve genel ekonomik endeksler ile birlikte değerlendirir. Davacı tarafın, sadece kira bedelinin yüksekliğinden şikayet etmesi yeterli olmayıp, bu bedelin ödenmesinin neden imkansız veya aşırı güç olduğunu somut belgelerle ortaya koyması gerekir.
Dava Tarihinin Hukuki Sonuçları ve Etkisi
Uyarlama davasında talep edilen yeni kira bedeli, kural olarak davanın açıldığı tarihten itibaren hüküm ifade eder. Dava açılmadan önce gönderilen ihtarname, uyarlama talebinin karşı tarafa bildirilmesi açısından bir başlangıç noktası oluşturabilir ancak dava tarihini geriye çekmez. Bu nedenle, davanın açılmasında gecikilen her gün, uyarlamanın uygulanacağı sürenin kısalmasına ve ekonomik kaybın devam etmesine neden olur.
Dava süreci devam ederken, tarafların mevcut kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmeye devam etmeleri gerekir. Kira bedelinin uyarlanması talebi, mevcut kira borcunun ödenmemesi için bir gerekçe oluşturmaz; aksi takdirde temerrüt nedeniyle tahliye riski doğabilir. Uyarlama kararı kesinleştiğinde, mahkeme tarafından belirlenen yeni bedel, dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi yeniden düzenler.
Sık Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası için 5 yıl beklemem gerekir mi?
Hayır, TBK 138. maddeye dayanan uyarlama davası için 5 yıllık süre şartı yoktur; şartlar oluştuğunda her zaman açılabilir.
Arabuluculuk sürecine katılmazsam ne olur?
Arabuluculuk dava şartıdır. Sürece katılmamak veya süreci tamamlamadan doğrudan dava açmak, davanın usulden reddine sebep olur.
Uyarlama davası ile kira bedeli geriye dönük azaltılabilir mi?
Hayır, uyarlama kararları kural olarak dava tarihinden itibaren geçerli olur; geçmişe dönük kira bedelleri için uyarlama talep edilemez.
Sözleşmede kira artış oranı yazması uyarlama davasına engel midir?
Hayır, sözleşmedeki artış şartı, olağanüstü durumların yarattığı aşırı ifa güçlüğünü gidermeye engel teşkil etmez.