Kira Uyarlama Davası Kararına Karşı İstinaf

İstinaf Süreci ve Başvuru Adımları

Kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulmasından sonra taraflarca öngörülmeyen olağanüstü durumlar nedeniyle ifa dengesinin bozulması halinde gündeme gelir. İlk derece mahkemesinin verdiği kararı hatalı bulan taraf, yasal süresi içinde istinaf dilekçesini hazırlayarak süreci başlatmalıdır.

• Başvuru Mercii: İstinaf dilekçesi, kararı veren ilk derece mahkemesine veya başka bir yer mahkemesine verilebilir. Dilekçe hangi mahkemeye verilmişse, o mahkemece Bölge Adliye Mahkemesi başvuru defterine kaydedilir.
• Gerekçelendirme: Dilekçede, kararın hangi yönlerden hukuka veya maddi vakıalara aykırı olduğu somut gerekçelerle açıklanmalıdır. Kamu düzenine aykırı olmayan istinaf sebepleri dilekçede mutlaka gösterilmelidir; aksi halde Bölge Adliye Mahkemesi bunları kendiliğinden dikkate alamaz.
• Harç ve Masraflar: Başvuru sırasında gerekli istinaf harç ve masraflarının mahkeme veznesine yatırılması zorunludur. Eksiklik halinde başvuru usulden reddedilebilir.

Arabuluculuk ve Dava Şartı Denetimi

Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla arabuluculuğa başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. İstinaf aşamasında, arabuluculuk dava şartının usulüne uygun tamamlanıp tamamlanmadığı Bölge Adliye Mahkemesi tarafından denetlenir.

Arabuluculuk sürecinin eksikliği veya usulsüzlüğü, davanın usulden reddini gerektirebileceğinden, bu husus istinaf incelemesinde bozma sebebi olarak değerlendirilebilir. Tarafların, dava şartı olan arabuluculuk tutanağını veya son tutanağı dosyaya sunmuş olmaları, istinaf incelemesinin sağlıklı yürütülmesi açısından kritik bir öneme sahiptir.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kira uyarlama davası kararlarına karşı istinaf süreci, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren başlayan iki haftalık hak düşürücü süreye tabidir. Başvurunun kararı veren ilk derece mahkemesine yapılması ve gerekli harçların yatırılması zorunludur. İstinaf incelemesi hem maddi vakıaların hem de hukuki gerekçelerin denetimini kapsar. Özellikle arabuluculuk dava şartının usulüne uygun tamamlanıp tamamlanmadığı, istinaf aşamasında davanın esastan veya usulden sonuçlanmasını etkileyen temel unsurlardan biridir. İcranın durdurulması için ayrıca tehir-i icra talebinde bulunulması gerektiğini unutmamak gerekir.”

İcranın Durdurulması (Tehir-i İcra)

Kira uyarlama davası kararı, istinaf yoluna başvurulmasıyla kendiliğinden durmaz. Kararın icrasını durdurmak isteyen tarafın, İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca ayrıca “tehir-i icra” talebinde bulunması ve gerekli teminatı yatırması gerekir.

Teminat yatırılmadan yapılan icranın geri bırakılması talepleri, icra müdürlüğü veya ilgili mahkeme tarafından reddedilebilir. Bu nedenle, istinaf sürecinde kira bedelinin tahsili veya tahliye işlemlerinin durdurulması hedefleniyorsa, tehir-i icra prosedürünün eş zamanlı olarak takip edilmesi gerekmektedir.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İstinaf sürecinde yapılan usul hataları, başvurunun esasa girilmeden reddedilmesine yol açabilir. En sık karşılaşılan hatalar arasında süre hesabı ve başvuru mercii konusundaki yanlışlıklar yer almaktadır.

• Süre Hesabı: İstinaf süresi, kararın tefhiminden (yüze karşı okunmasından) değil, gerekçeli kararın taraflara usulüne uygun tebliğinden itibaren başlar.
• Yanlış Başvuru: Dilekçenin doğrudan Bölge Adliye Mahkemesi’ne gönderilmeye çalışılması; dilekçe mutlaka kararı veren ilk derece mahkemesine sunulmalıdır.
• Harç Eksikliği: İstinaf harç ve masraflarının süresi içinde yatırılmaması nedeniyle başvurunun reddedilmesi.

Bilirkişi Raporlarına İtiraz ve İstinaf İncelemesi

Kira uyarlama davalarında mahkeme kararları, genellikle taşınmazın rayiç değerini ve tarafların ekonomik durumunu analiz eden bilirkişi raporlarına dayanır. İstinaf dilekçesinde, ilk derece mahkemesinin hükme esas aldığı bilirkişi raporunun eksik inceleme içerdiği veya piyasa gerçekleriyle bağdaşmadığı iddiası, en sık başvurulan hukuki gerekçelerden biridir. Eğer rapor, sözleşmenin temelinin çöktüğünü kanıtlayan sektörel verileri veya bölgedeki emsal kira bedellerini hatalı değerlendirmişse, bu durumun istinaf aşamasında somut verilerle çürütülmesi gerekir.

Bölge Adliye Mahkemesi, bilirkişi raporundaki teknik hataları veya hesaplama yöntemindeki yanlışlıkları denetlerken, ilk derece mahkemesinin bu raporu hangi gerekçeyle hükme esas aldığını da inceler. Şayet mahkeme, tarafların itirazlarını karşılamadan veya raporlar arasındaki çelişkileri gidermeden karar vermişse, bu durum usul ve esas yönünden bozma sebebi oluşturabilir. İstinaf sürecinde, bilirkişi raporuna karşı sunulan itiraz dilekçelerinin içeriği, davanın esastan sonuçlanması üzerinde belirleyici bir etkiye sahiptir.

İstinaf Aşamasında Yeni Delil Sunulabilir mi?

İstinaf incelemesi, kural olarak ilk derece mahkemesinde sunulan deliller üzerinden yürütülür ve yeni delil sunulması sınırlı şartlara tabidir. Kira uyarlama davasında, davanın açıldığı tarihten sonra ortaya çıkan ve uyarlama şartlarını doğrudan etkileyen yeni bir olgu veya belge varsa, bu durumun istinaf dilekçesinde gerekçeleriyle birlikte açıklanması gerekir. Ancak, ilk derece mahkemesinde sunulması mümkün olan bir delilin, ihmal veya gecikme nedeniyle istinaf aşamasında dosyaya sunulması, Bölge Adliye Mahkemesi tarafından kabul edilmeyebilir.

İstinaf mahkemesi, ilk derece mahkemesinin delilleri değerlendirirken bir hata yapıp yapmadığını denetler; bu nedenle yeni delil sunma talebi, davanın seyrini değiştirecek nitelikteki “yeni vakıalar” ile sınırlandırılmalıdır. Eğer taraflar, ilk derece mahkemesindeki yargılama sırasında delillerin toplanması konusunda bir kısıtlamaya maruz kaldıklarını iddia ediyorlarsa, bu durumun istinaf dilekçesinde “delillerin toplanmaması” gerekçesiyle açıkça belirtilmesi, dosyanın yeniden incelenmesi için hukuki bir zemin oluşturabilir.

İstinaf Dilekçesinde Hukuki Niteleme Hataları

Mahkemenin, kira uyarlama davasında uyguladığı hukuki normları veya sözleşme hükümlerini yanlış yorumlaması, istinaf incelemesinin temel konusunu oluşturur. Uyarlama davasında mahkeme, sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşulların taraflardan biri için çekilmez hale gelip gelmediğini değerlendirirken, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerindeki şartların oluşup oluşmadığını denetlemekle yükümlüdür. İstinaf dilekçesinde, mahkemenin bu şartları yanlış nitelediği veya sözleşme serbestisi ile uyarlama ilkeleri arasındaki dengeyi kuramadığı iddiaları, hukuki gerekçelerle detaylandırılmalıdır.

Özellikle, mahkemenin uyarlama kararını verirken hangi dönemleri baz aldığı ve kira artış oranını hangi kriterlere göre belirlediği, istinaf incelemesinde titizlikle denetlenir. Eğer mahkeme, sözleşmede yer alan özel artış şartlarını veya tarafların iradesini göz ardı ederek genel bir uyarlama yapmışsa, bu durumun hukuka aykırılık teşkil ettiği savunulmalıdır. İstinaf mahkemesi, ilk derece mahkemesinin hukuki niteleme hatasını tespit ederse, kararı düzelterek veya bozarak yeniden yargılama yapılmak üzere dosyayı ilk derece mahkemesine gönderebilir.

Sıkça Sorulan Sorular