Kira uyarlama davasında kiracı ve kiraya verenin yaptığı en temel hata, bu davayı kira bedelinin piyasa rayicine göre güncellenmesini sağlayan kira tespit davası ile karıştırarak, olağanüstü bir durum olmaksızın sadece kira bedelini değiştirmek amacıyla açmalarıdır. Bu dava, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü durumların sözleşme dengesini aşırı derecede bozması halinde başvurulabilecek istisnai bir hukuki yoldur.
Kira Uyarlama Davası ve Kira Tespit Davası Ayrımı
Uygulamada en sık yapılan hata, kira tespit davası ile uyarlama davasının birbirinin yerine kullanılmasıdır. Kira tespit davası, kira sözleşmesinin üzerinden belirli bir süre geçtikten sonra, kira bedelinin emsal ve rayiç bedellere göre yeniden belirlenmesi için açılan olağan bir süreçtir.
Kira uyarlama davası ise sözleşme süresine bakılmaksızın, sözleşmenin temelini sarsan ve aşırı ifa güçlüğü yaratan olağanüstü durumlarda açılır. Öngörülemeyen büyük ekonomik krizler veya doğal afetler gibi durumlar, sözleşme dengesini taraflardan biri aleyhine dürüstlük kuralına aykırı şekilde bozduğunda bu yola başvurulabilir.
Uygulanabilir Adımlar ve Süreç
Kira uyarlama davası açmak isteyen tarafın izlemesi gereken adımlar şu şekildedir:
- Arabuluculuk bürosuna başvurarak dava şartı sürecini başlatmak.
- Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamaması halinde son tutanağı almak.
- Son tutanağın aslını veya onaylı örneğini ekleyerek yetkili mahkemede dava açmak.
Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilir. Bu nedenle, arabuluculuk tutanağının eksiksiz temini sürecin en kritik aşamasıdır.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak sözleşme süresine bağlı olmayan ancak ispatı oldukça güç ve istisnai bir hukuki yoldur. Uygulamada taraflar, ekonomik değişimleri doğrudan uyarlama sebebi sayma hatasına düşmektedir. Oysa mahkemeler, sözleşmeye bağlılık ilkesini esas alarak, yalnızca tarafların öngöremediği ve sözleşme dengesini çekilmez kılan olağanüstü durumların varlığını aramaktadır. Bu nedenle, dava öncesinde arabuluculuk sürecinin titizlikle yürütülmesi ve olağanüstü durumun somut verilerle ispatlanması, sürecin başarısı için kritik bir öneme sahiptir.”
Görevli Merci ve Yetkili Mahkeme
Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Dava şartı olarak arabuluculuk uygulaması, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar için zorunludur. Bu kural, uyarlama davası dahil olmak üzere kira hukukundaki pek çok uyuşmazlık türü için geçerli bir ön koşuldur.
Sık Yapılan Hatalar ve İstisnalar
Beş yıl şartı yanılgısı, uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biridir. Kira tespit davasında aranan beş yıllık süre şartı, uyarlama davası için geçerli değildir; ancak uyarlama davasında olağanüstü durumun varlığı çok daha sıkı şartlara bağlanmıştır.
Uyarlama davası, geçmişe dönük kira bedelleri için değil, sadece dava tarihinden itibaren ileriye dönük edimler için açılabilir. Ayrıca, her türlü ekonomik dalgalanma veya enflasyon artışı, tek başına uyarlama davasının kabulü için yeterli görülmeyebilir.
Gerekli Belge ve Deliller
Dava sürecinde mahkeme, tarafların sunduğu delilleri ve bilirkişi incelemesini esas alır. Kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği ile arabuluculuk son tutanağı mutlaka dosyaya sunulmalıdır.
Olağanüstü durumu ispatlayan ekonomik veriler ve piyasa raporları, sözleşme dengesinin bozulduğunu göstermek adına önemlidir. Mahkeme, sözleşme dengesinin bozulup bozulmadığını belirlemek için genellikle bilirkişi incelemesine başvurur.
Sözleşme Dengesi ve Aşırı İfa Güçlüğü İspat Yükü
Kira uyarlama davasında tarafların düştüğü en büyük hatalardan biri, sadece genel ekonomik verileri veya enflasyon oranlarını dosyaya sunarak davanın kabul edileceğini varsaymalarıdır. Mahkeme, sözleşmenin kurulduğu tarihteki tarafların iradesini ve o dönemdeki ekonomik öngörülerini esas alarak, mevcut durumun bu öngörüleri aşan bir ‘aşırı ifa güçlüğü’ yaratıp yaratmadığını inceler. Sadece kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kalması, uyarlama için tek başına yeterli bir gerekçe değildir; kiracının ödeme gücünün veya kiraya verenin elde ettiği gelirin, sözleşme dengesini taraflardan biri için çekilmez kılacak düzeyde bozulmuş olması gerekir.
İspat sürecinde tarafların, sözleşme dönemindeki gelir-gider dengesini gösteren ticari defterler, işletme bilançoları veya taşınmazın kullanım amacına yönelik özel kısıtlamaları belgeleyen raporlar sunması beklenir. Eğer kiralanan yer bir iş yeri ise, bölgedeki ticari faaliyetlerin durması veya taşınmazın kullanımını imkansız kılan imar değişiklikleri gibi somut veriler, genel ekonomik yorumlardan daha etkili delillerdir. Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla sözleşmenin taraflar için sürdürülebilir olup olmadığını denetlerken, bu somut verilerin eksikliği davanın reddine yol açabilir.
İhtarname ve Bildirim Süreçlerinde Yapılan Hatalar
Uyarlama davası açmadan önce tarafların birbirine ihtarname göndermesi zorunlu bir dava şartı olmasa da, dürüstlük kuralı gereği sözleşmenin yeniden müzakere edilmesi için bir çağrıda bulunulması, davanın kabul edilebilirliği açısından kritik bir adımdır. Birçok kiracı veya kiraya veren, arabuluculuk sürecini beklemeden veya karşı tarafa herhangi bir yazılı bildirimde bulunmadan doğrudan dava yoluna gitmektedir. Oysa mahkeme, tarafların dava öncesinde sözleşmeyi uyarlamak için iyi niyetli bir çaba gösterip göstermediğini, dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirebilir.
İhtarname gönderilirken yapılan en yaygın hata, kira bedelinin doğrudan tek taraflı olarak düşürülmesi veya artırılması yönünde kesin bir talepte bulunulmasıdır. Oysa uyarlama talebi, sözleşmenin yeni şartlara göre ‘yeniden düzenlenmesi’ teklifini içermelidir. İhtarname içeriğinde, sözleşme dengesini bozan olağanüstü durumun ne olduğu ve bu durumun tarafların ekonomik durumuna somut etkisi açıkça belirtilmelidir. Belirsiz veya sadece ‘kira bedelinin artırılmasını istiyorum’ şeklinde yazılan ihtarlar, mahkeme nezdinde uyarlama talebinin hukuki temelini zayıflatabilir.
Uyarlama Talebinin Kapsamı ve Zamanlama Riski
Kira uyarlama davasında yapılan bir diğer hata, geçmişe dönük kira bedelleri için de uyarlama talep edilmesidir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca uyarlama, ancak geleceğe yönelik olarak ve dava tarihinden itibaren hüküm ifade eder; geçmişte ödenmiş veya ödenmesi gereken kira bedelleri için uyarlama talep edilemez. Kiracıların, geçmişteki yüksek kira ödemelerini gerekçe göstererek mahkemeden bir mahsup veya iade beklentisine girmesi, hukuki olarak mümkün olmayan bir taleptir.
Dava açma zamanlaması konusunda ise, olağanüstü durumun ortaya çıktığı tarihten itibaren makul bir süre içerisinde harekete geçilmesi beklenir. Durumun üzerinden uzun süre geçtikten sonra açılan davalarda, tarafların bu yeni ekonomik koşulları zımnen kabul ettiği yönünde bir savunma ile karşılaşılabilir. Bu nedenle, sözleşme dengesini bozan olayın gerçekleştiği tarihten itibaren, tarafların durumu müzakere etmesi ve sonuç alınamadığı noktada arabuluculuk sürecini başlatması, hak kaybını önlemek adına en güvenli yoldur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira uyarlama davası açmak için 5 yıl beklemeli miyim?
Hayır, kira uyarlama davası için 5 yıl şartı yoktur. Ancak davanın kabulü için sözleşme dengesini bozan aşırı ifa güçlüğü şartlarının oluşması gerekir.
Arabulucuya gitmeden dava açabilir miyim?
Hayır, kira uyarlama davalarında arabuluculuk dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Dövizle yapılan kira sözleşmelerinde uyarlama mümkün mü?
Evet, kurdaki ani ve öngörülemeyen değişimler sözleşme dengesini aşırı bozmuşsa uyarlama talep edilebilir, ancak bu durum her somut olayda ayrı değerlendirilir.