Konut ve İşyeri Tahliyesi Başvurusunda Zorunlu Arabuluculuk

Arabuluculuk Kapsamı ve İstisnalar

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu arabuluculuk kapsamındadır. Tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, kira alacakları ve tazminat talepleri bu sürece tabidir.

Ancak, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri arabuluculuk kapsamında değildir. Bu yola başvururken arabulucuya gitme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Arabuluculuk Sürecinde İzlenmesi Gereken Adımlar

Süreç, uyuşmazlığın mahkemeye taşınmadan önce barışçıl yollarla çözülmesini amaçlayan bir dava şartıdır.

• Başvuru: Taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyelerde bulunan Arabuluculuk Bürosuna başvurulur.
• Görevlendirme: Büro tarafından bir arabulucu atanır.
• Görüşme: Arabulucu tarafları toplantıya davet eder; görüşmeler yüz yüze veya telekonferans yöntemiyle yapılabilir.
• Sonuç: Taraflar anlaşırsa düzenlenen belge mahkeme ilamı niteliğindedir. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile dava açma hakkı doğar.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Arabuluculuk süreci, tahliye davalarında dava şartı olarak uygulanmaktadır. Ancak ilamsız icra takibi gibi özel yollar bu kapsamın dışındadır. Başvuru yaparken uyuşmazlığın türünü doğru belirlemek ve dava açma hakkının doğup doğmadığını kontrol etmek, sürecin usulden reddedilmemesi adına kritik öneme sahiptir. Özellikle alacak kalemlerinin eksiksiz müzakere edilmesi ve temsilci yetkilerinin tam olması, arabuluculuk tutanağının mahkeme aşamasında geçerli bir delil olarak kabul edilmesi için dikkat edilmesi gereken temel noktalardır.”

Süre ve Başvuru Zamanlaması

Arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkının doğmasından sonra yapılmalıdır. Örneğin, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kanunda öngörülen süreler beklenmeli ve bu süreler içerisinde arabulucuya başvurulmalıdır.

Başvuru yapıldığı tarihte zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Dava açmak isteyen taraf, arabuluculuk son tutanağının aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine ekleyerek mahkemeye sunmalıdır.

Uygulamada Sık Yapılan Hatalar

İcra takibi gerektiren durumlarda arabulucuya başvurmak süreci uzatabilir; doğrudan icra dairesine başvurulması gereken hallerde arabuluculuk bürosuna gitmek bir hata olarak kabul edilir.

Arabuluculuk görüşmelerinde, dava konusu yapılacak tüm alacak kalemlerinin açıkça belirtilmesi gerekir. Müzakere edilmeyen bir alacak kalemi için sonradan dava açılması durumunda, o kalem yönünden dava usulden reddedilebilir.

Görüşmelere taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları ile katılabilir. Avukat olmayan kişilerin vekil olarak katılımı hukuken geçerli bir temsil sağlamaz.

Gerekli Belgeler

Başvuru sırasında kira sözleşmesi, tarafların iletişim bilgileri ve varsa tahliye talebine dayanak teşkil eden ihtarname gibi belgelerin hazır bulundurulması süreci hızlandırır. Temsilci ile katılım sağlanacaksa, arabuluculuk yetkisini içeren özel vekaletname sunulmalıdır.

Arabuluculuk Sürecinde Temsil ve Özel Yetki Şartı

Arabuluculuk görüşmelerine tarafların bizzat katılması esas olmakla birlikte, vekil aracılığıyla temsil edilmeleri de mümkündür. Ancak, arabuluculuk sürecinde tarafları temsil edecek avukatın veya vekilin, arabuluculuk görüşmelerine katılma, teklifte bulunma, anlaşma yapma ve tutanak imzalama yetkilerini içeren özel bir vekaletnameye sahip olması zorunludur. Genel vekaletnameler, arabuluculuk sürecinde sulh olma veya tahliye taahhüdünde bulunma gibi tasarruf yetkilerini kapsamadığı için geçersiz kabul edilir.

Vekilin özel yetkisinin bulunmaması, görüşmelerin tıkanmasına veya anlaşma belgesinin hukuki geçerliliğinin tartışmalı hale gelmesine yol açar. Özellikle kiracının tahliye taahhüdü vererek taşınmazı boşaltmayı kabul ettiği durumlarda, bu iradenin vekil tarafından beyan edilebilmesi için vekaletnamede ‘arabuluculuk sürecinde sulh olma ve anlaşma imzalama’ ibarelerinin açıkça yer alması gerekir. Eksik yetkiyle imzalanan tutanaklar, ileride mahkeme aşamasında karşı tarafça itiraz konusu yapılarak sürecin başa dönmesine neden olabilir.

Arabuluculuk Son Tutanak Türleri ve İcra Edilebilirlik

Arabuluculuk süreci sonunda düzenlenen tutanaklar, anlaşma sağlanıp sağlanmadığına göre iki farklı hukuki nitelik taşır. Tarafların tahliye tarihi, kira borçlarının ödenmesi veya taşınmazın teslimi konusunda mutabık kalması halinde düzenlenen ‘anlaşma belgesi’, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca mahkeme ilamı niteliğindedir. Bu belge, taraflar arasında kesin hüküm teşkil eder ve içeriği itibarıyla doğrudan icra dairesine konu edilebilir.

Anlaşma sağlanamaması durumunda düzenlenen ‘anlaşamama son tutanağı’ ise dava şartının yerine getirildiğini kanıtlayan tek belgedir. Bu tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneği olmaksızın açılan tahliye davaları, mahkemece dava şartı yokluğu nedeniyle reddedilir. Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alması gereken hallerde, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurulması, belgenin cebri icra gücüne kavuşması için zorunlu bir teknik adımdır.

Arabuluculuk Başvurusunda Yetkili Büro ve Yer Kuralları

Arabuluculuk bürosuna yapılacak başvurularda yetkili yer, uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir ve genellikle taşınmazın bulunduğu yer adliyesi esas alınır. Kira sözleşmesinden doğan tahliye taleplerinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna başvurulması, sürecin usulüne uygun ilerlemesi için temel kuraldır. Yanlış yerdeki büroya yapılan başvurular, yetkisizlik nedeniyle reddedilebilir ve bu durum dava açma süresini uzatarak hak kaybına yol açabilir.

Başvuru sırasında, tarafların adres bilgilerinin güncel ve doğru beyan edilmesi, tebligatların ulaşması açısından kritiktir. Arabulucu, taraflara ulaşamadığı durumlarda süreci sonlandırarak anlaşamama tutanağı düzenlemek zorunda kalabilir. Bu nedenle, kiracının veya kiralayanın iletişim bilgilerinin güncel tutulması, arabuluculuk sürecinin etkin bir şekilde yürütülmesini sağlar. Başvuru formunda talep edilen kira alacağı, tahliye nedeni ve diğer yan taleplerin eksiksiz belirtilmesi, arabuluculuk görüşmelerinin kapsamını belirleyen en önemli unsurdur.

Arabuluculuk Sürecinde İhtiyari ve Zorunlu İhtarnameler

Tahliye talepli arabuluculuk başvurusu öncesinde, bazı özel tahliye nedenleri için kanunda öngörülen ihtarname şartının yerine getirilmiş olması gerekir. Örneğin, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle başlatılacak bir süreçte, arabuluculuk başvurusu öncesinde usulüne uygun bir ihtarname gönderilmesi, davanın esastan kabulü için temel bir ön koşuldur. Arabuluculuk süreci, bu ihtarname ile başlayan hukuki süreci kesmez; aksine, tarafların uyuşmazlığı sulh yoluyla çözmeleri için bir ara dönem oluşturur.

İhtarname gönderilmeden yapılan arabuluculuk başvuruları, dava şartı olarak kabul edilse dahi, mahkeme aşamasında tahliye nedeninin ispatı noktasında eksiklik yaratabilir. Bu nedenle, arabuluculuk görüşmelerine gidilmeden önce, kira sözleşmesindeki özel şartlar ve TBK’da düzenlenen tahliye nedenleri gözden geçirilerek, gerekli ihtarname süreçlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı kontrol edilmelidir.

Arabuluculuk Görüşmelerinde İspat ve Belge Yönetimi

Arabuluculuk görüşmeleri sırasında tarafların sunduğu her türlü bilgi ve belge, gizlilik kuralı çerçevesinde korunur ve bu belgeler daha sonra açılacak bir davada delil olarak kullanılamaz. Ancak, tarafların arabuluculuk sürecinde üzerinde anlaştıkları hususlar, düzenlenen anlaşma belgesi ile kayıt altına alınır ve bu belge, uyuşmazlığın çözümünde kesin delil niteliği taşır. Görüşmelerde sunulan kira sözleşmesi, ödeme dekontları veya tahliye taahhütnamesi gibi belgelerin asıllarının veya onaylı suretlerinin hazır bulundurulması, sürecin sağlıklı ilerlemesi için gereklidir.

Tarafların arabuluculuk sürecinde ileri sürdükleri iddialar veya kabul ettikleri borç miktarları, anlaşma sağlanamadığı takdirde dava aşamasında aleyhlerine kullanılamaz. Bu kural, tarafların çekinmeden çözüm önerilerini sunabilmelerini sağlamak amacıyla getirilmiştir. Görüşme sonunda düzenlenen tutanakta, tarafların hangi konularda anlaştığı veya hangi konularda uyuşmazlığın devam ettiği açıkça belirtilmelidir; zira dava aşamasında yalnızca tutanakta uyuşmazlık konusu olarak belirtilen hususlar mahkemece incelenebilir.

Sıkça Sorulan Sorular