Konut ve işyeri tahliyesi talepli davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla zorunlu bir dava şartıdır. Bu şart yerine getirilmeden doğrudan mahkemede dava açılması durumunda, mahkeme dosyayı esastan incelemeksizin dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu bu sürece tabi olsa da, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.
Arabuluculuk Kapsamı ve İstisnalar
Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların çözümü için arabuluculuk, dava açmadan önce geçilmesi gereken bir aşamadır. Tahliye talepleri, kira bedelinin tespiti, kira alacakları ve tazminat talepleri bu kapsamda değerlendirilir.
Ancak, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre başlatılan ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri arabuluculuk kapsamında değildir. Örneğin, kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takipleri veya tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri doğrudan icra daireleri üzerinden yürütülür. Bu yollara başvururken arabulucuya gitme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Arabuluculuk Sürecinde İzlenmesi Gereken Adımlar
Süreç, uyuşmazlığın mahkemeye taşınmadan önce barışçıl yollarla çözülmesini amaçlayan bir dava şartıdır. Adımlar şu şekilde ilerler:
- Başvuru: Taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyelerde bulunan Arabuluculuk Bürosuna veya UYAP Vatandaş Portal üzerinden başvurulur.
- Görevlendirme: Büro tarafından bir arabulucu atanır.
- Görüşme: Arabulucu tarafları toplantıya davet eder; görüşmeler yüz yüze veya telekonferans yöntemiyle yapılabilir.
- Sonuç: Taraflar anlaşırsa düzenlenen belge mahkeme ilamı niteliğindedir. Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile dava açma hakkı doğar.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Tahliye süreçlerinde arabuluculuk bir dava şartı olsa da, icra takibi gibi özel yollar bu kapsamın dışındadır. Başvuru yaparken uyuşmazlığın türünü doğru belirlemek ve dava açma hakkının doğup doğmadığını kontrol etmek, sürecin usulden reddedilmemesi adına kritik öneme sahiptir. Özellikle alacak kalemlerinin eksiksiz müzakere edilmesi ve temsilci yetkilerinin tam olması, arabuluculuk tutanağının mahkeme aşamasında geçerli bir delil olarak kabul edilmesi için dikkat edilmesi gereken temel noktalardır.”
Başvuru Zamanlaması ve Dava Şartı
Arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkının doğmasından sonra yapılmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kanunda öngörülen süreler beklenmeli ve bu süreler içerisinde arabulucuya başvurulmalıdır. Başvuru yapıldığı tarihte zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez.
Dava açmak isteyen taraf, arabuluculuk son tutanağının aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine ekleyerek mahkemeye sunmalıdır. Tutanak eklenmeden açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
İcra takibi gerektiren durumlarda arabulucuya başvurmak süreci uzatabilir; doğrudan icra dairesine başvurulması gereken hallerde arabuluculuk bürosuna gitmek bir hata olarak kabul edilir. Ayrıca, arabuluculuk görüşmelerinde dava konusu yapılacak tüm alacak kalemlerinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Müzakere edilmeyen bir alacak kalemi için sonradan dava açılması durumunda, o kalem yönünden dava usulden reddedilebilir. Görüşmelere taraflar bizzat, kanuni temsilcileri veya avukatları ile katılabilir. Avukat olmayan kişilerin vekil olarak katılımı hukuken geçerli bir temsil sağlamaz.
Gerekli Belgeler ve Temsil Yetkisi
Başvuru sırasında kira sözleşmesi, tarafların iletişim bilgileri ve varsa tahliye talebine dayanak teşkil eden ihtarname gibi belgelerin hazır bulundurulması süreci hızlandırır. Temsilci ile katılım sağlanacaksa, arabuluculuk yetkisini içeren özel vekaletname sunulmalıdır.
Genel vekaletnameler, arabuluculuk sürecinde sulh olma veya tahliye taahhüdünde bulunma gibi tasarruf yetkilerini kapsamadığı için geçersiz kabul edilir. Vekilin özel yetkisinin bulunmaması, görüşmelerin tıkanmasına veya anlaşma belgesinin hukuki geçerliliğinin tartışmalı hale gelmesine yol açar.
Arabuluculuk Başvuru Formunda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Arabuluculuk bürosuna yapılan başvurularda, uyuşmazlığın konusunun net bir şekilde tanımlanması, sürecin ilerleyişi ve mahkeme aşamasındaki dava şartı denetimi açısından belirleyicidir. Başvuru formunda yalnızca ‘tahliye’ ifadesinin kullanılması, kira alacakları veya tazminat gibi yan taleplerin müzakere edilmesini engelleyebilir. Bu nedenle, kira sözleşmesinin feshi, tahliye talebi ve varsa ödenmeyen kira bedelleri gibi tüm kalemlerin başvuru aşamasında açıkça belirtilmesi, ileride açılacak davaların kapsamını belirlemektedir.
Başvuru formunda yer alan iletişim bilgileri, arabulucunun taraflara ulaşması ve davet mektubunu usulüne uygun tebliğ etmesi için kritik öneme sahiptir. Kiracının güncel tebligat adresinin veya kayıtlı elektronik posta adresinin doğru girilmemesi, tebligatın yapılamamasına ve sürecin uzamasına neden olur. Ayrıca, taşınmazın bulunduğu yerdeki adliyeye başvuru yapılması, yetkili arabuluculuk bürosunun belirlenmesi açısından zorunludur; yetkisiz büroya yapılan başvurular, sürecin usulden reddine veya görevsizlik kararı verilmesine yol açabilir.
Anlaşma Belgesinin İcra Edilebilirliği ve Hukuki Sonuçları
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların bir tahliye tarihi üzerinde uzlaşması durumunda, bu anlaşma bir ‘anlaşma belgesi’ ile kayıt altına alınır. Söz konusu belge, tarafların ve arabulucunun imzasıyla kesinleşir ve mahkeme ilamı niteliği kazanır. Bu nitelik, belgenin doğrudan icra dairesine sunularak tahliye işleminin başlatılmasına olanak tanır; yani taraflar, anlaşmaya aykırı davranılması halinde yeniden dava açmak zorunda kalmadan icra takibi başlatabilirler.
Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması, özellikle taşınmazın tahliyesine dair iradelerin kesinleşmesi için önemlidir. Eğer taraflar, arabuluculuk sürecinde tahliye taahhüdü içeren bir anlaşma yapmışsa, bu belgenin icra edilebilirliğine ilişkin şerh, arabulucunun görev yaptığı yerdeki sulh hukuk mahkemesinden alınır. Bu şerh, belgenin mahkeme ilamı gücünde olduğunu ve cebri icra yoluyla infaz edilebileceğini kanıtlar. Şerh alınmaksızın icra dairesine başvurulması, icra müdürlüğünün tahliye işlemini gerçekleştirmesini engelleyebilir veya geciktirebilir.
Arabuluculuk Sürecinde Tarafların İspat Yükümlülüğü
Dava şartı olarak arabuluculuk, tarafların uyuşmazlığı mahkemeye taşımadan önce çözümleme iradesini ortaya koydukları bir aşamadır. Mahkeme, dava dilekçesi sunulduğunda arabuluculuk son tutanağının aslını veya onaylı bir örneğini dosya içerisinde arar. Eğer tutanakta ‘anlaşamama’ ibaresi yer alıyorsa, bu durum dava açma hakkının doğduğunu gösterir; ancak tutanağın eksik olması veya arabuluculuk sürecinin hiç başlatılmamış olması, davanın esasına girilmeden usulden reddedilmesine sebebiyet verir.
Tarafların görüşmeler sırasında sundukları bilgi ve belgeler, arabuluculuk sürecinin gizliliği ilkesi gereği mahkeme aşamasında delil olarak kullanılamaz. Ancak, tarafların arabuluculuk görüşmelerinde kabul ettikleri veya ikrar ettikleri hususlar, anlaşma belgesine yansıtılmışsa bu belge mahkemede delil niteliği taşır. Görüşmelerin olumsuz sonuçlanması halinde, arabulucunun düzenlediği son tutanak, dava şartının yerine getirildiğini ispatlayan tek resmi belgedir. Bu nedenle, tutanağın taraflarca imzalanmış olması ve arabulucunun mührünü taşıması, mahkemedeki usuli denetimden geçebilmesi için zorunludur.
Sıkça Sorulan Sorular
Arabuluculuk tutanağında tahliye talebi yazmıyorsa ne olur?
Tahliye talebi başvuru formunda veya görüşmelerde yer almasına rağmen son tutanakta açıkça belirtilmemişse, mahkeme başvuru belgelerini inceleyebilir. Ancak tahliye talebi sürece hiç dahil edilmemişse dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret riski doğar.
1 Eylül 2023 öncesi açılan davalarda arabuluculuk şart mı?
Hayır, 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılmış ve devam eden davalar için zorunlu arabuluculuk şartı yoktur.
Arabuluculuk görüşmesine avukatım olmadan katılabilir miyim?
Evet, taraflar görüşmelere bizzat katılabilirler. Ancak sürecin hukuki karmaşıklığı ve hak kaybı yaşamamak adına bir avukat ile temsil edilmek tavsiye edilir.
İcra takibine itiraz edilirse ne olur?
İlamsız icra takibine kiracı tarafından itiraz edilmesi durumunda, itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle icra mahkemesine başvurulması aşamasında arabuluculuk şartı aranmaz.