Konut ve işyeri tahliyesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir; yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartı olup, bu sürecin eksiksiz tamamlanması davanın kabul edilebilirliği açısından temel bir gerekliliktir.
Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk süreci, tarafların mahkemeye gitmeden önce uyuşmazlığı çözümlemelerini amaçlayan bir dava şartıdır.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması durumunda, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanağın aslı veya onaylı bir örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Bu tutanağın dosyaya sunulmaması, mahkemenin dava şartı yokluğu nedeniyle davayı usulden reddetmesine yol açar.
Görevli ve Yetkili Mahkeme Ayrımı
Kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davalarında, dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ancak, icra takibi neticesinde kiracının itirazı üzerine açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında görevli merci İcra Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir.
Yetkili mahkeme konusunda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi esas alınır. Bununla birlikte, davalının yerleşim yeri mahkemesinde de dava açılması mümkündür; zira kira uyuşmazlıklarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili değildir.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Tahliye davalarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olması kuralı, dava değerinden bağımsız olarak uygulanır. Ancak icra takibi sonrası açılan itirazın kaldırılması davalarında görevli merci İcra Hukuk Mahkemesi'dir. Arabuluculuk sürecinin bir dava şartı olduğu unutulmamalı, dava açmadan önce mutlaka anlaşamama tutanağı temin edilmelidir. Süreç yönetilirken, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu ancak kesin yetki kuralı bulunmadığı göz önünde bulundurulmalıdır. Her somut olayda tahliye sebebinin yasal dayanağı ve hak düşürücü süreler titizlikle kontrol edilmelidir.”
Tahliye Sürecinde İzlenmesi Gereken Adımlar
Tahliye süreci, hukuki sebebin belirlenmesi ve gerekli bildirimlerin yapılmasıyla başlar. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için aşağıdaki adımların takip edilmesi önerilir:
- Tahliye sebebinin (ihtiyaç, taahhütname, iki haklı ihtar vb.) yasal dayanağının tespiti.
- Kanunda öngörülen sürelerde gerekli ihtarname veya bildirimlerin noter kanalıyla yapılması.
- Adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurularak sürecin başlatılması.
- Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde, son tutanakla birlikte yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
Tahliye davalarında en sık karşılaşılan hatalardan biri, icra takibi ile dava yolunun birbirine karıştırılmasıdır. İcra mahkemesinde görülmesi gereken bir itirazın kaldırılması davasının Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması, görevsizlik kararı verilmesine ve sürecin uzamasına neden olur.
Ayrıca, dava şartı olan arabuluculuk sürecinin işletilmemesi veya kanunda belirtilen hak düşürücü sürelerin kaçırılması, dava hakkının kaybedilmesine yol açabilir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi durumlarda, kira süresinin bitiminden itibaren başlayan dava açma sürelerine dikkat edilmelidir.
Gerekli Belge ve Deliller
Dava dilekçesi ekinde sunulacak belgeler, iddianın ispatı açısından kritik öneme sahiptir. Yazılı kira sözleşmesi, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin temel delilidir.
Bunun yanı sıra, noter kanalıyla gönderilen ihtarnameler, tebliğ şerhleri, tahliye taahhütnamesi ve arabuluculuk son tutanağı mutlaka dosyaya eklenmelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinde ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgelerin sunulması, mahkemenin değerlendirmesi açısından gereklidir.
Tahliye Sebeplerine Göre Dava Açma Süreleri ve Hak Düşürücü Etkiler
Tahliye davalarında dava açma süresi, ileri sürülen tahliye sebebinin hukuki niteliğine göre değişiklik gösterir ve bu sürelerin kaçırılması dava hakkının kesin olarak sona ermesine neden olur. Örneğin, kiracının yazılı tahliye taahhüdüne dayalı bir tahliye davası açılacaksa, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde dava açılması veya icra takibi başlatılması zorunludur. Bu bir aylık süre, hak düşürücü nitelikte olup mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır ve süresi geçtikten sonra açılan davalar esasa girilmeksizin reddedilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinde ise dava açma süresi, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden veya belirli süreli sözleşmelerde uzama döneminin sonundan itibaren bir ay olarak belirlenmiştir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirim sürelerine ve yasal dönemlere uyulması şarttır. Sürelerin hesaplanmasında tebligatın kiracıya ulaştığı tarih esas alınır; bu nedenle ihtarname gönderimlerinde tebligatın ulaştığı tarihin ispatı için iadeli taahhütlü posta veya noter kanalı tercih edilmelidir. Sürelerin doğru hesaplanmaması, davanın usulden reddine ve yargılama giderlerinin davacı üzerinde kalmasına yol açar.
İcra Yoluyla Tahliye ve İcra Hukuk Mahkemesinin Görev Alanı
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talep edilecekse, genel mahkemelerde dava açmak yerine İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen icra takibi yolu tercih edilebilir. Bu süreçte, kiracıya gönderilen ödeme emri ile kira borcunu ödemesi için otuz günlük bir süre tanınır; borç bu süre içerisinde ödenmezse, alacaklı İcra Mahkemesi’nden tahliye kararı talep edebilir. İcra Hukuk Mahkemesi, bu tür uyuşmazlıklarda yalnızca borcun ödenip ödenmediği ve tahliye şartlarının oluşup oluşmadığına dair şekli bir inceleme yapar.
İcra Mahkemesi’nde görülen tahliye davalarında, Sulh Hukuk Mahkemesi’ndeki genel dava sürecinden farklı olarak arabuluculuk dava şartı aranmaz. Ancak, kiracının icra takibine itiraz etmesi durumunda, alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle İcra Mahkemesi’ne başvurması gerekir. İcra Mahkemesi’nin verdiği tahliye kararları, kesinleşmeden icra edilebilir nitelikte olup, bu süreçte kiracının itirazlarını süresi içerisinde ve usulüne uygun şekilde icra dairesine bildirmesi büyük önem taşır. Yanlış mahkemede dava açılması, görevsizlik kararı verilmesine ve sürecin en baştan başlamasına neden olacağından, takip türünün doğru seçilmesi hukuki güvenliğin temelidir.
Yabancılık Unsuru ve Yetki Sözleşmelerinin Uygulama Sınırları
Kira sözleşmelerinde tarafların aralarında belirledikleri yetki şartı, her durumda geçerli olmayıp özellikle tüketici konumundaki kiracılar için sınırlı bir etkiye sahiptir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, uyuşmazlığın çözümü için en uygun merci olarak kabul edilir. Taraflar sözleşmeye farklı bir yer mahkemesini yetkili kılsalar dahi, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi genellikle saklı kalır ve davacı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açma hakkını her zaman kullanabilir.
İşyeri kiralarında ise tarafların tacir olması durumunda, sözleşmedeki yetki şartı daha geniş bir uygulama alanı bulabilir; ancak bu durum dahi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisini tamamen ortadan kaldırmaz. Uygulamada, yetkisiz mahkemede açılan davalarda davalının ilk itiraz olarak yetki itirazında bulunması gerekir; aksi takdirde mahkeme yetkili hale gelir. Yetki itirazının süresi içerisinde yapılmaması, davanın yetkisiz mahkemede görülmeye devam etmesine ve kararın kesinleşmesine neden olur. Bu nedenle, dava dilekçesi tebliğ edildiğinde, yetki itirazının cevap süresi içerisinde sunulması, savunma hakkının etkin kullanımı açısından kritik bir adımdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmede yetkili mahkeme belirtilmişse ne olur?
Taraflar tacir değilse, kira sözleşmesindeki yetki şartı kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisini ortadan kaldırmaz.
Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Arabuluculuk süreci, başvurudan itibaren genellikle 4 hafta içinde sonuçlandırılır.
Dava açarken harç ödenir mi?
Evet, tahliye davaları yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanan nisbi harca tabidir.