Konut ve İşyeri Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli ve Yetkili Mahkeme Ayrımı

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mahkeme seçimi, izlenen hukuki yola göre değişiklik gösterir. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talepli genel dava süreçlerinde görevli olan temel yargı merciidir. Bu mahkemede görülen davalarda, dava konusu taşınmazın kira bedeli veya değeri ne olursa olsun görevli mahkeme değişmez.

İcra Mahkemesi ise yalnızca İİK kapsamında başlatılan ilamsız icra takibi süreçlerinde devreye girer. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi durumunda, alacaklının itirazın kaldırılması ve tahliye talebiyle başvuracağı yer İcra Mahkemesi’dir. Bu iki mahkeme arasındaki görev ayrımı, davanın usulden reddedilmemesi için dikkatle belirlenmelidir.

Yetki konusunda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, kira uyuşmazlıklarında en sık başvurulan yetkili mercidir. Ancak kira uyuşmazlıkları taşınmazın aynına ilişkin bir dava türü olmadığından, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndaki genel yetki kuralları da geçerlidir. Davacı, davalının yerleşim yeri mahkemesinde veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açma hakkına sahiptir.

Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir. Bu kural, kiralanan taşınmazların İİK uyarınca ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere tüm kira davalarını kapsar.

Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanağın aslı veya onaylı bir örneği dava dilekçesine eklenmelidir. Mahkeme, dava şartı olan bu tutanağın dosyada bulunmaması halinde davayı esasa girmeden usulden reddeder. Bu nedenle, dava dilekçesi hazırlanmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması ve sürecin resmi olarak sonuçlandırılması gereklidir.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Tahliye davalarında görevli mahkemenin belirlenmesi, izlenen hukuki yola göre farklılık gösterir. Sulh Hukuk Mahkemesi genel görevli merci iken, icra takibi sonrası itirazın kaldırılması süreçlerinde İcra Mahkemesi görevlidir. Arabuluculuk sürecinin bir dava şartı olduğu unutulmamalı, dava açmadan önce mutlaka anlaşamama tutanağı temin edilmelidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu ancak kesin yetki kuralı bulunmadığı göz önünde bulundurulmalıdır. Her somut olayda tahliye sebebinin yasal dayanağı ve hak düşürücü süreler titizlikle kontrol edilmelidir.”

Tahliye Sebeplerine Göre Hak Düşürücü Süreler

Tahliye davalarında ileri sürülen hukuki sebebin niteliğine göre kanunda öngörülen süreler, davanın başarısı için kritik öneme sahiptir. Bu süreler genellikle hak düşürücü nitelikte olup, mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.

• Tahliye Taahhüdü: Taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun bildirim süresinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
• İtirazın Kaldırılması: İcra takibine yapılan itirazın kiraya verene tebliğinden itibaren altı ay içinde İcra Mahkemesi’nde dava açılmalıdır.

Gerekli Belge ve Delillerin Hazırlanması

Dava dilekçesi ekinde sunulacak belgeler, iddianın ispatı açısından temel dayanağı oluşturur. Taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi kanıtlayan yazılı kira sözleşmesi, davanın en önemli delilidir. Bunun yanı sıra, noter kanalıyla gönderilen ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, sürecin hukuki altyapısını destekler.

İhtiyaç nedeniyle tahliye taleplerinde, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgelerin sunulması mahkemenin değerlendirmesi açısından gereklidir. Ayrıca, zorunlu arabuluculuk sürecine tabi davalarda arabuluculuk son tutanağı, dava dilekçesi ile birlikte dosyaya sunulması gereken zorunlu bir belgedir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar

Tahliye süreçlerinde en sık yapılan hatalardan biri, icra takibi ile dava yolunun birbirine karıştırılmasıdır. İcra Mahkemesi’nde görülmesi gereken bir itirazın kaldırılması davasının Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılması, görevsizlik kararı verilmesine ve sürecin uzamasına neden olur. Bu durum, zaman kaybına ve yargılama giderlerinin artmasına yol açar.

Bir diğer yaygın hata ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğu yanılgısıdır. Kira uyuşmazlıklarında kesin yetki kuralı bulunmadığı göz ardı edilerek, davalının yerleşim yeri mahkemesinde dava açma imkanı değerlendirilmelidir. Ayrıca, hak düşürücü sürelerin kaçırılması, dava hakkının tamamen kaybedilmesine neden olacağından, her somut olayda sürenin başlangıcı titizlikle hesaplanmalıdır.

Kira Sözleşmesinin Sona Erme Türüne Göre Dava Stratejisi

Tahliye davalarında izlenecek yol, kira sözleşmesinin sona erme sebebine göre farklılık gösterir. Sözleşmenin süresinin dolması, kiracının temerrüdü veya taşınmazın yeniden inşası gibi farklı hukuki dayanaklar, mahkemeye sunulacak delil listesini ve dava dilekçesinin içeriğini doğrudan etkiler. Örneğin, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle açılacak bir tahliye davasında, kiracıya gönderilen ihtarnamelerin tebliğ şerhleri ve ödeme süresinin geçtiğini gösteren banka kayıtları, davanın temelini oluşturur.

Sözleşmenin süresinin dolması nedeniyle açılacak davalarda ise, sözleşmenin başlangıç tarihi ve tarafların bildirim yükümlülükleri önem kazanır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma hakkına sahiptir. Bu sürelerin hesaplanmasında sözleşmenin yenilenme tarihleri ve tarafların birbirlerine yaptıkları yazılı bildirimler, mahkemenin tahliye kararı vermesinde belirleyici rol oynar. Hatalı bir bildirim veya eksik bir delil, davanın reddine ve kira sözleşmesinin devamına yol açabilir.

İcra Yoluyla Tahliye ve İtirazın Kaldırılması Süreci

İcra ve İflas Kanunu kapsamında başlatılan ilamsız icra takibi, tahliye sürecini hızlandıran bir yöntemdir. Kiraya veren, kira bedelinin ödenmemesi durumunda icra dairesi aracılığıyla ödeme emri göndererek kiracıya belirli bir süre tanır. Kiracının bu süre içinde borcunu ödememesi veya itiraz etmemesi halinde, tahliye süreci icra dairesi üzerinden sonuçlandırılabilir. Ancak kiracının borca veya kira sözleşmesine itiraz etmesi durumunda, takip durur ve alacaklının İcra Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açması gerekir.

Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, icra takibinin usulüne uygun başlatılmasıdır. Ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmemesi veya takip talebindeki eksiklikler, kiracının itirazı üzerine takibin iptaline neden olabilir. İcra Mahkemesi, yalnızca icra dosyasındaki belgeler üzerinden inceleme yapar; bu nedenle kira sözleşmesinin yazılı olması veya kiracı tarafından kabul edilmiş olması, davanın seyri açısından kritiktir. İcra Mahkemesi’nin verdiği tahliye kararı, kesinleşmeden icra edilebilir nitelikte olup, sürecin hızlı sonuçlanmasını sağlar.

Dava Dilekçesinde İddia ve İspat Yükü

Tahliye davası açılırken dilekçede belirtilen tahliye sebebinin, dava süresince değiştirilmesi veya genişletilmesi kural olarak mümkün değildir. Davacı, dilekçesinde hangi hukuki sebebe (ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar vb.) dayandığını açıkça belirtmeli ve bu iddiayı destekleyen delilleri dilekçe ekinde sunmalıdır. İspat yükü, tahliye sebebini ileri süren tarafa aittir; bu nedenle kiraya veren, iddiasını somut belgelerle kanıtlamak zorundadır.

Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu hususu mahkemece titizlikle incelenir. Davacının, ihtiyacını kanıtlamak için sunduğu belgelerin güncel olması ve ihtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması gerekir. Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini değerlendirirken davacının mevcut konut veya işyeri durumunu, ailevi ihtiyaçlarını ve taşınmazın kullanım amacını göz önünde bulundurur. Eksik veya çelişkili beyanlar, davanın reddine ve kiracının taşınmazda kalmaya devam etmesine neden olabilir.

Sık Sorulan Sorular