Ortaklığın giderilmesi, diğer adıyla izale-i şuyu davalarında verilen ilk derece mahkemesi kararlarına karşı başvurulabilecek temel olağan kanun yolu istinaftır. Kararın taraflara tebliğinden itibaren iki hafta içinde, kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesi aracılığıyla ilgili Bölge Adliye Mahkemesine başvurulması gerekir. İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlar kural olarak kesin niteliktedir ve bu kararlara karşı temyiz yolu kapalıdır. Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan ve taşınmazın aynına ilişkin davalar gibi özel durumlarda temyiz yolu açık olabilir.
İstinaf Başvurusu ve Süreç Yönetimi
İstinaf dilekçesi, kararı veren ilk derece mahkemesine sunulmalı ve yasal süre olan iki haftalık hak düşürücü süre içerisinde işlem tamamlanmalıdır. Bu süre, kararın tarafa tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar ve kaçırılması durumunda kararın kesinleşmesine yol açar.
Başvuru sırasında kanunda öngörülen istinaf harcı ve gider avansının mahkeme veznesine yatırılması zorunludur. Eksik harç veya avans yatırılması durumunda, mahkemece verilen kesin süre içerisinde bu eksikliğin giderilmemesi, başvurunun usulden reddedilmesine neden olabilir. Mahkeme, dilekçeyi ve dosyayı inceledikten sonra ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderir.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan veya anlaşmazlık tutanağı düzenlenmeden açılan davalar, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Arabuluculuk görüşmelerinde tarafların anlaşmaya varması durumunda, düzenlenen anlaşma belgesi mahkeme ilamı niteliğinde olup, ortaklığın giderilmesi davası açılmasına gerek kalmadan uyuşmazlık çözümlenebilir. Bu aşamada profesyonel hukuki destek almak, paydaşların hak kaybına uğramaması açısından oldukça önemlidir.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Ortaklığın giderilmesi davalarında istinaf incelemesi sonrası verilen kararların kesinliği, sürecin ilk derece mahkemesinde doğru yönetilmesini zorunlu kılar. Özellikle aynen taksim taleplerinin imar mevzuatına uygunluğu ve terditli talep yapısının dilekçede net bir şekilde kurulması, mahkemenin karar verme sürecini doğrudan etkiler. İstinaf yoluna başvururken, kararın tebliğinden itibaren başlayan iki haftalık sürenin hak düşürücü olduğunu ve bu sürenin kaçırılmasının kararın kesinleşmesine yol açacağını göz önünde bulundurmak gerekir. Satış aşamasındaki usulsüzlükler için ise ihalenin feshi yoluna başvurulması, sürecin hukuki denetimi açısından ayrı bir mekanizmadır.”
Aynen Taksim ve Satış Yöntemleri
Mahkeme, ortaklığın giderilmesi talebini değerlendirirken aynen taksim veya satış yöntemlerinden birini belirler. Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak paydaşların hisseleri oranında bölünerek paylaştırılmasıdır; bu yöntemin uygulanabilmesi için taşınmazın imar mevzuatına uygun olması ve bölünme sonucu değerinde fahiş bir kayıp yaşanmaması gerekir.
Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verilir. Dava dilekçesinde öncelikle aynen taksim, mümkün değilse satış şeklinde terditli talepte bulunulması, mahkemenin değerlendirme yetkisini doğru kullanması açısından kritiktir.
Satış Memurluğu İşlemleri ve İhalenin Feshi
Satış kararı kesinleştikten sonra dosya, satış işlemlerini yürütmek üzere ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi Satış Memurluğuna gönderilir. Satış memurluğu, taşınmazın kıymet takdirini yaparak açık artırma ilanını hazırlar ve satış sürecini başlatır.
İhale sürecinde yapılan işlemlere karşı tarafların şikayet hakkı saklıdır; ancak bu şikayetler, kararın esasına yönelik bir kanun yolu değil, satış memurunun işlemlerinin hukuka uygunluğunun denetimine ilişkindir. İhalenin feshi, ihaleye hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler nedeniyle ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde görevli icra mahkemesine başvurularak talep edilebilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paydaşlık Durumunun İspatı ve Taraf Teşkili
Ortaklığın giderilmesi davasının sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi için dava konusu taşınmazın tapu kaydındaki tüm paydaşların davada taraf olarak yer alması zorunludur. Mahkeme, dava açıldıktan sonra tapu kayıtlarını celp ederek paydaş listesini kesinleştirir ve eksik taraf varsa bu kişilerin davaya dahil edilmesi için davacıya süre verir. Paydaşlardan birinin ölümü halinde, mirasçılık belgesi alınarak tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi, davanın esastan görülebilmesi için ön şarttır.
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda, tüm ortakların birlikte hareket etmesi veya diğer ortakların muvafakatının alınması gerekir. Muvafakat vermeyen ortaklar olması durumunda, davacı paydaşın İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca yetkili mahkemeden aldığı yetki belgesi ile dava açma hakkı doğar. Bu belge, davanın usulden reddedilmesini engelleyen en önemli delil niteliğindedir ve dava dilekçesi ekinde sunulması, sürecin hızlanması açısından büyük kolaylık sağlar.
Taşınmazın Aynen Taksiminde İmar Mevzuatı ve Teknik Kısıtlamalar
Mahkemece aynen taksim kararı verilebilmesi için taşınmazın bulunduğu yerin imar planı ve ilgili belediyenin mevzuat hükümleri ile uyumlu olması şarttır. Taşınmazın bölünmesi sonucunda oluşacak yeni parsellerin, imar mevzuatında öngörülen minimum parsel büyüklüğü veya cephe genişliği gibi teknik şartları karşılaması gerekir. Eğer taşınmazın bölünmesi imar mevzuatına aykırılık teşkil ediyorsa, mahkeme aynen taksim talebini reddederek satış kararı vermekle yükümlüdür.
Aynen taksimin mümkün olup olmadığının tespiti için mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi yaptırılır. Bilirkişiler, taşınmazın fiziksel yapısını, üzerindeki yapılaşmayı ve imar durumunu raporlayarak mahkemeye sunar. Paydaşların, bilirkişi raporuna karşı itirazlarını yasal süresi içerisinde yapmaları, kararın kesinleşmeden önceki son hukuki denetim imkanıdır. Raporun hatalı olduğu düşünülüyorsa, ek rapor alınması veya yeni bir bilirkişi heyeti atanması talep edilebilir.
Satış Sürecinde Kıymet Takdiri ve İhaleye Katılım Şartları
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde, taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesi için kıymet takdiri aşaması gerçekleştirilir. Satış memurluğu tarafından atanan bilirkişiler, taşınmazın güncel piyasa değerini belirler ve bu değer üzerinden açık artırma süreci başlatılır. Kıymet takdirine itiraz etmek isteyen paydaşların, bu raporun kendilerine tebliğinden itibaren yasal süresi içerisinde icra mahkemesine başvurarak kıymet takdirine itiraz davası açmaları gerekir.
Açık artırma sürecinde paydaşların taşınmazı satın alma hakkı, diğer üçüncü kişilerle aynı şartlara tabidir. Paydaşlar, ihale sırasında teklif vererek taşınmazı alabilirler; ancak ihaleye katılım için gerekli olan teminatın, ihale öncesinde satış memurluğunun belirlediği hesaba yatırılması zorunludur. İhale sonucunda en yüksek teklifi veren kişi, taşınmazın mülkiyetini kazanır ve ihale bedelinin ödenmesiyle birlikte tapu tescil işlemleri başlatılır. İhale bedelinin ödenmemesi durumunda, ihalenin feshi gündeme gelebilir ve bu durum paydaşlar arasında yeni hukuki ihtilaflara yol açabilir.
Sık Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Dava süreci, tarafların sayısı, tebligat işlemleri ve taşınmazın durumuna göre değişmekle birlikte ortalama 1 ile 1,5 yıl arasında sürmektedir.
İstinaf dilekçesi nereye verilir?
İstinaf dilekçesi, kararı veren ilk derece mahkemesine (Sulh Hukuk Mahkemesi) sunulmalıdır.
Taşınmazın değerinin yüksek olması temyiz yolunu açar mı?
Hayır, taşınmazın değerinin yüksek olması temyiz hakkı doğurmaz; kural olarak istinaf kararları kesindir.
Paydaşlar ihaleye katılabilir mi?
Evet, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan açık artırmalara paydaşlar da katılabilir ve taşınmazı satın alabilirler.