Ortak Gider ve Aidat Borcu Nasıl Takip Edilir?

Aidat Borcunun Yasal Dayanağı ve Paylaşım Esasları

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü KMK m. 20 ile düzenlenmiştir. Yönetim planında aksi belirtilmedikçe; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avanslar kat malikleri arasında eşit olarak paylaştırılır. Diğer bakım, onarım, sigorta ve yönetici aylığı gibi giderler ise arsa payı oranında paylaştırılır.

Bağımsız bölümün boş olması, ortak alanların kullanılmaması veya sunulan hizmetten memnun olunmaması, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu ödemeler mülkiyet hakkının bir gereği olup, kat malikleri kurulu kararları veya işletme projesi ile kesinleşir.

İcra Takibi Öncesi Hazırlık ve İşletme Projesi

İcra takibinin hukuki zeminde sağlam ilerlemesi için yönetimin usulüne uygun kurulmuş olması şarttır. Yönetici seçimi sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yapılmalı, karar defteri noter onaylı olmalıdır. Yöneticinin yıllık tahmini gelir-gider bütçesini içeren işletme projesini hazırlayıp kat maliklerine tebliğ etmesi, borcun kesinleşmesi için kritik bir adımdır.

Aidat takibi sürecinde yönetimin dikkat etmesi gereken temel şartlar:

• Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarının güncel kontrolü.
• İşletme projesinin kat maliklerine usulüne uygun tebliği.
• Karar defterinin noter onaylı tutulması.
• Aidat artışlarının kurul kararına dayandırılması.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Aidat borcu takibinde en sık karşılaşılan hata, işletme projesinin veya aidat artış kararının kat maliklerine usulüne uygun tebliğ edilmemesidir. Tebligat eksikliği, gecikme tazminatı talebinin reddine veya itiraz halinde takibin iptaline yol açabilir. Yönetimin, karar defterini noter onaylı tutması ve tüm harcamaları kurul kararlarına dayandırması, icra sürecinin başarısı için temel şarttır. Kiracı ve malikin müteselsil sorumluluğu unutulmamalı, yönetim alacağını her iki taraftan da talep edebilmelidir.”

İcra Takibi ve İtiraz Süreci

Yönetici veya herhangi bir kat maliki, icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir. İcra dairesi tarafından borçluya gönderilen ödeme emrine karşı, borçlunun 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. Borçlu süresi içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve haciz aşamasına geçilebilir.

İtiraz edilmesi durumunda ise takip durur. Bu noktada yönetim, itirazın iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açarak borcun varlığını ispatlamak durumundadır. Mahkeme süreci, borcun dayanağı olan işletme projesi veya kurul kararlarının hukuka uygunluğunu denetler.

Gecikme Tazminatı ve Kiracının Sorumluluğu

Aidat borcunu süresinde ödemeyen kat maliki, gecikilen her ay için aylık %5 oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunla sabitlenmiş olup, yönetim planı ile değiştirilemez. Bağımsız bölümü kullanan kiracı, aidat borcundan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur.

Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Yönetim, alacağını kat malikinden, kiracıdan veya her ikisinden birlikte talep edebilir. Kiracının ödemediği aidat borcunu ödeyen kat maliki, bu tutarı kiracıya rücu etme hakkına sahiptir.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Hiyerarşisi

Aidat borcunun takibinde temel dayanak, kat malikleri kurulu tarafından onaylanan işletme projesi veya bütçe kararlarıdır. Yönetici, kurul kararı olmaksızın aidat tutarlarında keyfi bir artış yapamaz; aksi takdirde borçlu kat maliki, icra takibine itiraz ederek takibin durmasını sağlayabilir.

Kat malikleri kurulu kararları, toplantıya katılanların oy çokluğuyla alınır ve tüm kat maliklerini bağlar. Kararın geçerli olması için toplantı yeter sayısının sağlanmış olması ve kararın karar defterine işlenerek imzalanması gerekir. Eğer bir kat maliki, alınan kararın kanuna veya yönetim planına aykırı olduğunu düşünüyorsa, kararın iptali için dava açma hakkına sahiptir.

İşletme Projesinin Tebliğ Edilmemesinin Hukuki Sonuçları

Yöneticinin hazırladığı işletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilmemiş olması, aidat borcunun kesinleşmesini engelleyen en önemli usuli eksikliktir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümü fiilen kullananlara imza karşılığı veya noter kanalıyla tebliğ edilmelidir. Tebliğ edilmeyen bir işletme projesine dayanılarak başlatılan icra takibinde, borçlu kat maliki borcun miktarını veya ödeme zamanını öğrenmediğini ileri sürerek takibe itiraz edebilir. Bu durumda yönetim, borcun kesinleştiğini ispat yükü altında kalır ve süreç uzar.

Uygulamada, işletme projesinin tebliğ edilmediği durumlarda yöneticilerin gecikme tazminatı talepleri mahkemelerce reddedilebilmektedir. Borçlu, projenin kendisine ulaşmadığını iddia ettiğinde, ispat yükü yöneticiye geçer. Yönetici, tebligatın yapıldığını belgeleyemezse, borcun muaccel hale gelmediği gerekçesiyle takip iptal edilebilir. Bu nedenle, işletme projesinin her yıl güncellenerek kat maliklerine usulüne uygun şekilde duyurulması, icra takibinin başarısı için vazgeçilmez bir ön koşuldur.

İcra Takibinde İtirazın İptali ve Mahkeme Süreci

Borçlu kat malikinin icra takibine süresi içinde itiraz etmesi durumunda, takip durur ve yönetimin alacağını tahsil edebilmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali davası açması gerekir. Bu dava sürecinde mahkeme, sadece borcun varlığını değil, aynı zamanda aidatın dayanağı olan kat malikleri kurulu kararlarının hukuka uygunluğunu da inceler. Eğer alınan karar toplantı yeter sayısına ulaşmamışsa veya yönetim planına aykırı bir düzenleme içeriyorsa, mahkeme itirazın iptali talebini reddedebilir.

Dava aşamasında yönetimin sunması gereken temel belgeler arasında; noter onaylı karar defteri, kat malikleri kurulu toplantı tutanakları, işletme projesi ve borçlunun ödeme yapmadığını gösteren hesap dökümleri yer alır. Mahkeme, aidatın arsa payı oranına veya eşitlik ilkesine uygun dağıtılıp dağıtılmadığını denetler. Eğer yönetim, aidat artışını kurul kararı olmaksızın tek taraflı yapmışsa, bu artış miktarı üzerinden açılan dava reddedilir. Bu nedenle, her türlü aidat değişikliğinin mutlaka karar defterine işlenmesi ve toplantı tutanağı ile belgelenmesi, olası bir dava sürecinde yönetimin elini güçlendiren en önemli delildir.

Mülk Durum Raporu ve Borç Takibinde Şeffaflık

Yöneticilerin aidat tahsilatını düzenli hale getirmesi için periyodik olarak mülk durum raporu hazırlaması, borçlu kat maliklerinin takibini kolaylaştırır. Bu rapor, hangi bağımsız bölümün ne kadar borcu olduğunu, gecikme tazminatının güncel tutarını ve ödeme yapmayan maliklerin listesini içerir. Şeffaf bir raporlama sistemi, kat malikleri arasındaki güveni artırırken, borçlu maliklerin de borçlarını daha hızlı ödemesini teşvik eder. Yönetici, bu raporları kat malikleri kurulu toplantılarında sunarak, borçların tahsili konusunda kuruldan yetki alabilir.

Raporlama sürecinde, kiracı ve malik arasındaki sorumluluk paylaşımının netleştirilmesi de büyük önem taşır. Yönetim, borçlu bağımsız bölüme ilişkin ihtarname gönderirken, hem maliki hem de kiracıyı muhatap alarak süreci hızlandırabilir. Mülk durum raporu, icra takibi öncesinde borçluya gönderilecek ihtarname için de temel teşkil eder. Güncel ve doğru verilerle hazırlanan bu raporlar, icra dairesinde başlatılacak takip işlemlerinde hata payını minimize eder ve yönetimin alacak takibindeki profesyonelliğini ortaya koyar.

Sık Sorulan Sorular