Konut ve İşyeri Tahliyesi: Şartlar ve Hukuki Sonuçlar

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan dava açılması halinde, mahkeme davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddeder.

Tarafların arabuluculuk sürecinde tahliye konusunda anlaşmaya varması halinde bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge, taraflar ve arabulucu tarafından imzalandığında bir sulh sözleşmesi niteliği taşır. Belgenin mahkeme ilamı niteliğinde sayılması ve doğrudan icra edilebilmesi için, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.

Tahliye Sebepleri ve Yasal Şartlar

TBK’nın 354. maddesi uyarınca, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir ve tarafların sözleşmeye kanunda yer almayan tahliye şartları eklemesi geçersiz kabul edilir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler arasında; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı yer alır. Kiracıdan kaynaklanan sebepler ise; yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt veya kiracının özenle kullanma borcuna aykırılığıdır. Belirli süreli sözleşmelerde 10 yıllık uzama süresi sonunda, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

“Av. Vedat Can SÜNERİN
Tahliye sürecinde en kritik nokta, kanunda sınırlı olarak sayılan tahliye sebeplerinin varlığının ispatlanması ve zorunlu arabuluculuk gibi dava şartlarının eksiksiz yerine getirilmesidir. Sözleşmeye eklenen hukuka aykırı tahliye şartları geçersiz kabul edildiğinden, tarafların Türk Borçlar Kanunu hükümlerine uygun hareket etmesi hak kaybını önler. Özellikle sürelerin kaçırılması veya usul hataları davanın reddine neden olabileceğinden, her somut olayın kendi şartları içerisinde değerlendirilmesi ve yasal bildirim sürelerine titizlikle uyulması gerekmektedir.”

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak kabul ettiği bir belgedir. Bu belgenin hukuken geçerli sayılabilmesi için kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması temel bir şarttır; kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya sözleşme öncesinde imzalanan taahhütnameler geçersiz kabul edilir.

Belgenin kiracı tarafından bizzat imzalanması veya noter huzurunda düzenlenmesi ispat açısından önemlidir. Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı veya dava açılmalıdır. Bu süre geçirilirse, taahhüde dayalı tahliye hakkı kaybedilir.

Görevli Merci ve Süreler

Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında ise edinme tarihinden itibaren bir ay içinde bildirimde bulunulması ve altı ay sonra dava açılması şarttır.

İlamsız icra yoluyla tahliye süreçlerinde ise İcra ve İflas Kanunu’ndaki özel süreler uygulanır. Bu süreçlerde arabuluculuk zorunlu değildir, ancak borçlunun takibe itiraz etmesi üzerine açılacak itirazın iptali davası arabuluculuğa tabidir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar

Uygulamada en sık karşılaşılan hata, zorunlu arabuluculuk sürecinin işletilmeden doğrudan dava açılmasıdır. Ayrıca, fesih bildirimlerinin yazılı olması şarttır; sözlü bildirimler hukuki sonuç doğurmaz ve tahliye talebini hukuken dayanıksız kılar. Sözleşmeye kiracı şu tarihte çıkmazsa tahliye olur gibi kanunda yer almayan tahliye şartları eklenmesi de geçersizdir.

İşyeri Kiralarında Tahliye ve Özel Tahliye Sebepleri

İşyeri kiralarında tahliye süreci, konut kiralarından farklı olarak ticari faaliyetin sürekliliği ve kiracının işyerine yaptığı yatırımlar gözetilerek daha katı kurallara bağlanmıştır. Kiraya veren, işyeri kiralarında da TBK’da belirtilen sınırlı tahliye sebeplerine dayanmak zorundadır; ancak işyeri kiralarında “ihtiyaç nedeniyle tahliye” iddiası, kiraya verenin ticari faaliyetini kanıtlamasını gerektiren daha detaylı bir ispat sürecini beraberinde getirir. Özellikle işyerinin devri veya kiracının ticari faaliyetini sonlandırması gibi durumlar, sözleşmenin feshinde farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.

İşyeri kiralarında tahliye davası açılmadan önce, tarafların arabuluculuk sürecinde ticari faaliyetin tasfiyesi veya tahliye tarihinin belirlenmesi konusunda uzlaşmaları, dava masraflarını ve zaman kaybını minimize eder. İşyeri kiracısının, kiralanan taşınmazı sözleşmede belirtilen iş kolu dışında kullanması veya kiralananı izinsiz olarak üçüncü kişilere devretmesi, kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı tanıyan özel haller arasındadır. Bu tür aykırılıkların tespiti durumunda, kiraya verenin öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarname göndererek aykırılığın giderilmesini talep etmesi, dava şartı olarak kabul edilen bir ön adımdır.

Yeni Malikin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Hakkı

Kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve önceki malikin haklarına sahip olur. Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi olduğunu belirterek tahliye talep edebilir. Bu bildirim, yeni malikin tahliye davası açma hakkını koruyan yasal bir zorunluluktur.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, bildirim tarihinden itibaren altı ay geçmesi beklenmelidir. Ancak yeni malik, dilerse kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açma hakkını kullanabilir. Bu süreçte, yeni malikin ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması mahkemece aranan temel şarttır; ihtiyaç iddiasının ispatlanamaması durumunda dava reddedilir ve kiraya veren, kiracının uğradığı zararlardan sorumlu tutulabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracı dışında başka birine kiralanması yasaktır.

Tahliye Sürecinde İspat Yükü ve Belge Yönetimi

Tahliye davalarında ispat yükü, kural olarak tahliye sebebine dayanan kiraya verene aittir. Kiraya veren, tahliye taahhüdünün geçerliliğini, ihtiyaç iddiasının samimiyetini veya kiracının kira bedelini ödemediğini resmi belgelerle kanıtlamakla yükümlüdür. Özellikle kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davalarında, banka dekontları veya ödeme kayıtları, kiracının borcunu ifa edip etmediğini gösteren en güçlü delil niteliğindedir. Sözlü beyanlar veya tanık ifadeleri, yazılı kira sözleşmesinin içeriğini değiştirmek veya tahliye şartlarını ispatlamak için tek başına yeterli kabul edilmez.

Tahliye taahhütnamesinin noter huzurunda düzenlenmesi, belgenin tarihinin ve imzanın kiracıya ait olduğunun kesin delil teşkil etmesini sağlar. Noter onaylı olmayan taahhütnamelerde, kiracının imza itirazında bulunması durumunda, imzanın doğruluğunun bilirkişi incelemesiyle tespiti gerekebilir; bu durum süreci uzatan bir faktördür. Ayrıca, kiraya verenin gönderdiği ihtarnamelerin tebliğ şerhli olması, yasal sürelerin başlangıcının tespiti açısından kritik öneme sahiptir. Tebliğ edilemeyen ihtarnameler, hukuki sonuç doğurmaz ve tahliye sürecinin en baştan başlamasına neden olur.

Sıkça Sorulan Sorular