Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci sonunda varılan tahliye anlaşmalarının, bir mahkeme ilamı gibi cebri icra yoluyla uygulanabilmesi için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Taşınmazın tahliyesine ilişkin bu anlaşma belgeleri, doğrudan icra dairesine sunulamaz; öncelikle taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden şerh alınması gerekir. Bu işlem, mülkiyet hakkını korumak amacıyla getirilen bir denetim mekanizması olup, şerh alınmadığı sürece belge ilamlı icra takibine konu edilemez.
İcra Edilebilirlik Şerhi ve Mahkeme Denetimi
İcra edilebilirlik şerhi, arabuluculuk anlaşma belgesinin cebri icraya elverişli olduğunu onaylayan bir çekişmesiz yargı işlemidir. Mahkeme, bu inceleme sırasında anlaşmanın içeriğinin arabuluculuğa uygunluğunu, tarafların iradelerinin serbestçe oluşup oluşmadığını ve cebri icra kurallarına aykırılık bulunup bulunmadığını denetler.
Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi, dosya üzerinden yaptığı bu inceleme ile anlaşmanın hukuki geçerliliğini tescil eder. Eğer anlaşma belgesi kanuni sınırlamalara veya kamu düzenine aykırı hükümler içeriyorsa, mahkeme şerh talebini reddedebilir.
Yetkili Merci ve Başvuru Süreci
Kira uyuşmazlıklarında icra edilebilirlik şerhi için başvurulacak tek yetkili merci, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuşsa, şerh talebi bu mahkemeye yöneltilir; ancak dava devam ederken arabuluculuk süreci işletilmişse, şerh davanın görüldüğü mahkemeden talep edilmelidir.
Başvuru, tarafların veya vekillerinin imzaladığı anlaşma belgesi ile birlikte yapılır. Mahkeme, bu süreci bir çekişmesiz yargı işi olarak ele alır ve genellikle duruşma açmaksızın dosya üzerinden karar verir. Verilen kararlara karşı istinaf kanun yolu açık olup, sürecin usulüne uygun tamamlanması icra aşamasındaki riskleri minimize eder.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, sadece bir uzlaşma değil, aynı zamanda mahkeme denetimine tabi bir hukuki prosedürdür. Uygulamada en sık karşılaşılan hata, anlaşma belgesinin doğrudan icra dairesine götürülmesidir. Oysa taşınmazın tahliyesine ilişkin anlaşmaların ilam niteliği kazanması, ancak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınacak icra edilebilirlik şerhi ile mümkündür. Bu şerh, belgenin cebri icra kabiliyetini belirleyen yasal bir zorunluluktur ve ihmal edilmesi icra sürecini tamamen durdurabilir.”
Tahliye Anlaşması ile İcra Edilebilirlik İlişkisi
Tarafların arabuluculuk sürecinde belirledikleri tahliye tarihi, anlaşma belgesinin en kritik unsurlarından biridir. Kiracının belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmaması durumunda, alacaklının elindeki belgeyi icra dairesinde işleme koyabilmesi için şerh şartı mutlak bir engeldir.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken en önemli husus, arabuluculuk anlaşmasının bir tahliye taahhütnamesi ile karıştırılmamasıdır. Tahliye taahhüdü tek taraflı bir irade beyanı iken, arabuluculuk anlaşması dava şartı kapsamında yürütülen ve mahkeme denetimine tabi tutulan bir uzlaşma belgesidir. İcra edilebilirlik şerhi, bu belgenin icra dairesi nezdinde ilam niteliğinde kabul edilmesini sağlayan tek yasal araçtır.
Uygulamada Karşılaşılan Hukuki Ayrım ve İstisnalar
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava şartı olarak uygulanmakla birlikte, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri bu kapsamın dışındadır. Dolayısıyla, ilamsız icra takibi başlatılan durumlarda arabuluculuk şartı aranmaz ve bu yolla elde edilen sonuçlar arabuluculuk anlaşması prosedürüne tabi değildir.
Ayrıca, arabuluculuk anlaşması ile kurulan yeni bir kira sözleşmesi yapma borcunun, cebri icra yoluyla zorla yerine getirilmesi mümkün olmayabilir. İcra edilebilirlik şerhi, yalnızca anlaşmada yer alan ve cebri icraya elverişli olan edimler için sonuç doğurur; bu nedenle anlaşma metni hazırlanırken edimlerin açık, net ve icra edilebilir olması büyük önem taşır.
Arabuluculuk Anlaşma Belgesinde Edimlerin Belirliliği ve İcra Edilebilirlik Sınırı
Arabuluculuk anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alabilmesi için, belgede yer alan tahliye ve ödeme edimlerinin tereddüde yer bırakmayacak şekilde açık olması gerekir. Belirsiz, şarta bağlı veya üçüncü kişilerin fiiline dayanan edimler, icra dairesi tarafından infaz edilemeyeceği için mahkemece şerh verilmesi aşamasında reddedilebilir. Örneğin, “kiracı taşınmazı uygun bir zamanda boşaltacaktır” gibi muğlak ifadeler yerine, tahliye tarihinin gün, ay ve yıl olarak netleştirilmesi ve anahtar tesliminin hangi yöntemle (elden teslim, posta yoluyla veya yediemine bırakılarak) yapılacağının belirtilmesi zorunludur.
Anlaşma metninde yer alan yan edimlerin, ana tahliye yükümlülüğü ile olan bağlantısı da icra kabiliyeti açısından kritik bir noktadır. Eğer tahliye, belirli bir alacağın ödenmesi şartına bağlanmışsa, bu ödemenin miktarı, ödeme tarihi ve banka hesap bilgileri gibi detayların metne işlenmesi gerekir. İcra edilebilirlik şerhi, yalnızca belgede açıkça yazılı olan ve icra edilebilir nitelikteki edimler için koruma sağlar; dolayısıyla metinde yer almayan sözlü mutabakatlar veya örtülü beklentiler icra takibine konu edilemez.
Üçüncü Kişilerin Hakları ve Taşınmazın Tahliyesinde Taraf Sıfatı
Kira arabuluculuğu sürecinde, taşınmazda kiracı sıfatıyla bulunmayan ancak fiilen oturan üçüncü kişilerin durumu, icra edilebilirlik şerhinin uygulanabilirliğini doğrudan etkiler. İcra ve İflas Kanunu uyarınca, icra takibi yalnızca arabuluculuk anlaşmasında taraf olan kişilere karşı yürütülebilir. Eğer taşınmazda kiracı dışında başka kişiler ikamet ediyorsa, bu kişilerin de arabuluculuk sürecine dahil edilmesi veya tahliye taahhüdünü kapsayan bir irade beyanında bulunmaları, ileride yaşanabilecek tahliye engellerini ortadan kaldırmak için gereklidir.
Mahkeme, icra edilebilirlik şerhi verirken taraf sıfatını ve temsil yetkisini titizlikle inceler. Vekil aracılığıyla yürütülen arabuluculuk süreçlerinde, vekaletnamede “arabuluculuk anlaşması yapma ve tahliye taahhüdünde bulunma” hususunda özel yetki bulunması şarttır. Özel yetki içermeyen genel vekaletnamelerle imzalanan anlaşma belgeleri, mahkeme tarafından icra edilebilirlik şerhi verilmesi aşamasında geçersiz sayılarak reddedilebilir. Bu nedenle, tarafların temsilcileriyle yapılan görüşmelerde vekaletname içeriğinin güncel mevzuata uygunluğu, sürecin en başında kontrol edilmesi gereken bir ön koşuldur.
İcra Edilebilirlik Şerhi Sonrası İcra Takibinde İzlenecek Yöntem
Mahkemeden icra edilebilirlik şerhi alınmış bir arabuluculuk anlaşması, İcra ve İflas Kanunu anlamında ilam niteliğinde belge sayılır ve bu belge ile doğrudan ilamlı icra takibi başlatılabilir. İlamlı icra takibinde, kiracıya gönderilecek icra emri ile taşınmazın belirli bir süre içinde boşaltılması ihtar edilir. Bu aşamada, arabuluculuk anlaşmasında kararlaştırılan tahliye tarihinin geçmiş olması, icra emrinin düzenlenmesi için yeterli olup, ayrıca bir tahliye davası açılmasına gerek kalmaz.
İcra takibi sırasında, anlaşma belgesinde yer alan tahliye tarihine uyulmaması halinde, icra dairesi aracılığıyla tahliye işlemleri gerçekleştirilir. Ancak, anlaşma belgesinde tahliye ile birlikte kira borcu veya tazminat gibi parasal edimler de kararlaştırılmışsa, bu alacaklar için ayrıca bir takip talebi düzenlenmesine gerek olmaksızın, aynı ilamlı takip dosyası üzerinden haciz işlemleri başlatılabilir. İcra edilebilirlik şerhi, hem tahliye hem de parasal edimlerin tek bir belge ile cebri icraya konu edilmesini sağlayan hukuki bir köprü görevi görür.
Sık Sorulan Sorular
Arabuluculuk anlaşma belgesi mahkeme kararı yerine geçer mi?
Evet, icra edilebilirlik şerhi alındığında anlaşma belgesi ilam niteliğinde belge sayılır ve mahkeme ilamı gibi icra edilebilir.
İcra edilebilirlik şerhi almadan icra takibi başlatabilir miyim?
Hayır, kira uyuşmazlıklarında taşınmazın tahliyesine ilişkin anlaşma belgeleri için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerhsiz belge ile ilamlı icra takibi başlatılamaz.
Mahkeme şerh verirken duruşma yapar mı?
Genellikle dosya üzerinden inceleme yapılır. Ancak mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre gerekli görürse duruşma açabilir.
Anlaşma belgesinde tahliye tarihi gelmeden şerh alınabilir mi?
Evet, icra edilebilirlik şerhi anlaşmanın hukuki geçerliliğini denetler; tahliye tarihinin gelmiş olması şerh verilmesi için bir ön koşul değildir.