Apartman veya site içerisindeki bir bağımsız bölümün 100 gün ve altındaki sürelerle turizm amaçlı kiralanabilmesi için, binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile aldığı noter onaylı kararın Kültür ve Turizm Bakanlığı’na sunulması yasal bir zorunluluktur. Bu onay, 7464 sayılı Kanun uyarınca izin belgesi alabilmenin temel ön koşuludur. Söz konusu şart, konutun turizm amaçlı kullanımının diğer kat maliklerinin haklarını ve ortak yaşam düzenini korumak amacıyla getirilmiş olup, bu onay olmaksızın yapılan kiralamalar idari yaptırımlara tabidir.
7464 Sayılı Kanun ve İzin Belgesi Zorunluluğu
01.01.2024 tarihinde yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, kısa dönem kiralama faaliyetlerini özel bir statüye tabi tutmuştur. Bu düzenlemeye göre, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin turizm amaçlı kiralanabilmesi için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi alınması şarttır.
İzin belgesi başvurusu sırasında, bağımsız bölümün bulunduğu binadaki kat maliklerinin kiralama faaliyetine onay verdiğine dair noter onaylı kararın ibrazı, başvurunun kabulü için temel bir belgedir. Bu belge, kiralama faaliyetinin yasal zeminde yürütülmesini sağlayan en önemli unsurdur.
Kat Malikleri Oy Birliği Şartı ve Uygulama Sınırları
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki genel yönetim işlerinden farklı olarak, turizm amaçlı kiralama izni için oy çokluğu değil, oy birliği şartı aranmaktadır. Bu şartın uygulanmasında dikkat edilmesi gereken temel noktalar şunlardır:
- Oy Birliği: Binadaki tüm konut nitelikli bağımsız bölümlerin kat maliklerinin kiralama faaliyetine açıkça onay vermesi gerekir.
- Site İçerisinde: Birden fazla binadan oluşan sitelerde, sadece kiralama yapılacak bağımsız bölümün bulunduğu binadaki kat maliklerinin oy birliği yeterlidir.
- Noter Onayı: Kararın geçerli sayılabilmesi için noter onaylı bir suretinin başvuru dosyasına eklenmesi zorunludur.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Turizm amaçlı kiralama izni alırken en sık karşılaşılan hata, yönetim planındaki genel hükümlerin yeterli olacağının varsayılmasıdır. Oysa 7464 sayılı Kanun, tüm kat maliklerinin oy birliği ile aldığı özel ve güncel bir karar metnini zorunlu kılmaktadır. Bu onay süreci, sadece bir belge toplama aşaması değil, binadaki mülkiyet haklarının ve ortak yaşam düzeninin korunmasına yönelik yasal bir ön koşuldur. Başvuru öncesinde noter onaylı karar defterinin eksiksiz düzenlendiğinden emin olunmalıdır.”
İstisnai Durumlar ve Yüksek Nitelikli Konutlar
Yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan ve resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik gibi hizmetlerin sunulduğu yüksek nitelikli konutlar (rezidanslar) için kat maliklerinin oy birliği kararı aranmaz. Bu yapılar, kanunda belirtilen özel statüleri gereği bu zorunluluktan muaf tutulmuştur.
Bununla birlikte, yönetim planındaki genel ifadeler her zaman yeterli olmayabilir. Bakanlık uygulamalarında, 7464 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra alınmış güncel ve özel bir karar metni talep edilebilmektedir.
Görevli Merci ve Başvuru Süreci
- Başvuru: İzin belgesi başvuruları, e-Devlet üzerinden Kültür ve Turizm Bakanlığı’na yapılır.
- İnceleme: Başvuru dosyası, noter onaylı kat malikleri kararı ve diğer gerekli belgelerle birlikte incelenir.
- Sonuçlandırma: Eksiksiz yapılan başvurular, yasal süreler içerisinde değerlendirilerek sonuçlandırılır.
- Plaket: İzin belgesi alınan konutun girişine, Bakanlık tarafından belirlenen plaketin asılması zorunludur.
İdari Yaptırımlar ve Riskler
İzin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunmak, ağır idari para cezalarına yol açmaktadır. İhlalin tespiti halinde, kiraya verene her bir konut için 100.000 TL idari para cezası uygulanır ve belge alması için 15 günlük süre tanınır.
Bu süre içerisinde izin belgesi alınmazsa, cezalar katlanarak artmaktadır. Ayrıca, 100 günden uzun süreli yapılan kiralamalar bu kanun kapsamında olmadığından, bu tür kiralamalar için kat malikleri onayı aranmaz ve Borçlar Kanunu hükümleri geçerlidir.
Kat Malikleri Kararının İçeriği ve Noter Tasdikinin Hukuki Niteliği
Kat malikleri tarafından alınacak kararın, sadece bir izin beyanından ibaret kalmaması, kiralama faaliyetinin kapsamını ve sınırlarını belirlemesi ispat kolaylığı sağlar. Karar metninde; kiralamanın hangi bağımsız bölüm için yapıldığı, faaliyetin süresi, konutun kullanım amacı ve varsa ortak alanların kullanımına ilişkin kısıtlamalar açıkça belirtilmelidir. Bu detaylar, ileride kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıklarda, verilen iznin sınırlarının aşılıp aşılmadığının denetimi için temel referans kaynağıdır.
Noter tasdiki, kararın kesinliğini ve kat maliklerinin iradesinin doğruluğunu teyit eden bir ispat aracıdır. Bakanlık nezdindeki başvurularda, kararın noter onaylı olması, belgenin sahteliği veya sonradan değiştirilmesi riskini ortadan kaldırır. Eğer karar, kat malikleri kurulu toplantısında alınmışsa, toplantı tutanağının noter onaylı sureti; eğer elden dolaştırma yöntemiyle alınmışsa, her bir kat malikinin imzasının noter tarafından onaylanmış olması gerekmektedir. Eksik imza veya tasdiksiz belge, başvurunun reddedilmesine yol açan en yaygın teknik hatalardan biridir.
Yönetim Planı Değişikliği ve Kat Malikleri Kurulunun Yetkisi
Apartman yönetim planında kısa dönem kiralama faaliyetine ilişkin özel bir düzenleme bulunması, kat malikleri kurulunun yetkilerini doğrudan etkiler. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olduğundan, bu planda yer alan kiralama yasağı veya kısıtlaması, ancak kat malikleri kurulunun oy birliğiyle alacağı bir kararla değiştirilebilir. Bu süreç, sadece kiralama izni almakla sınırlı olmayıp, tapu kütüğüne şerh düşülen yönetim planının güncellenmesini de gerektirebilir.
Kat malikleri kurulunun kiralama faaliyetine onay vermesi, bağımsız bölümün kullanım amacının fiilen değiştiği anlamına gelmez. Ancak, bu faaliyetin ortak alanların kullanım yoğunluğunu artırması veya güvenlik riskleri oluşturması durumunda, kat malikleri kurulunun kiralama faaliyetine ilişkin ek kurallar getirme yetkisi saklıdır. Örneğin, giriş-çıkış saatleri, atık yönetimi veya ortak alanların kullanımı konusunda kat malikleri kurulu, kiralama yapan malik ile kiracı arasında uyulması gereken bir ‘ev kuralları’ metni oluşturulmasını talep edebilir. Bu tür ek düzenlemeler, kiralama faaliyetinin apartman huzurunu bozmadan sürdürülmesini sağlayan bir denge mekanizmasıdır.
Kiralama Faaliyetinin Denetimi ve Kat Maliklerinin İtiraz Hakları
İzin belgesi alındıktan sonra kiralama faaliyetinin, verilen onayın sınırları içerisinde yürütülüp yürütülmediği kat malikleri tarafından denetlenebilir. Eğer kiracı, apartman düzenini bozacak şekilde davranırsa veya kiralama faaliyeti, izin belgesinde belirtilen şartlara aykırı olarak (örneğin, konutun kapasitesinden fazla kişi konaklatılması gibi) gerçekleştirilirse, kat malikleri durumu Bakanlığa bildirebilir. Bu bildirim, izin belgesinin iptali veya idari yaptırım sürecinin başlatılması için bir tetikleyici unsur olabilir.
Kat maliklerinin, verilen onayı geri alma hakları ise oldukça sınırlıdır. Hukuki güvenlik ilkesi gereği, usulüne uygun olarak verilmiş ve Bakanlık nezdinde tescil edilmiş bir izin, ancak haklı bir nedenin varlığı veya kiralama faaliyetinin kanuna aykırı hale gelmesi durumunda sorgulanabilir. Bu nedenle, kiralama yapacak malikin, diğer kat malikleriyle olan ilişkisini şeffaf tutması ve olası şikayetleri önleyici tedbirler alması, faaliyetin sürdürülebilirliği açısından kritik bir öneme sahiptir. İtiraz süreçlerinde, kat maliklerinin elindeki en güçlü delil, yönetim planı hükümleri ve kiralama faaliyetinin apartman yaşamına olan somut etkileridir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat maliklerinden biri onay vermezse kiralama yapabilir miyim?
Hayır, kanun oy birliği şartı aradığından, tek bir kat malikinin dahi olumsuz görüşü veya karara katılmaması izin belgesi alınmasına engel teşkil eder.
100 günden uzun süreli kiralamalarda onay gerekir mi?
Hayır, 7464 sayılı Kanun sadece 100 gün ve altındaki kiralamaları düzenler. 100 günü aşan kiralamalar Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir ve kat malikleri onayı gerektirmez.
Yönetim planında kiralama yasağı varsa ne olur?
Yönetim planındaki yasaklayıcı hükümler, kat maliklerinin oy birliği ile alacağı yeni bir kararla değiştirilmedikçe kiralama yapılması hukuken mümkün değildir.