Kat mülkiyeti hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık, uyuşmazlığın parasal değerine bakılmaksızın bu mahkemede görülür. Görev kuralları kamu düzenine ilişkin olup, mahkemelerce yargılamanın her aşamasında kendiliğinden dikkate alınır. Bu kuralın tek istisnası, uyuşmazlığın KMK hükümlerinden değil, genel borçlar hukuku veya haksız fiil gibi farklı hukuki dayanaklardan kaynaklanması durumudur.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk Süreci
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu kapsamında zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan, yani anlaşamama son tutanağı alınmadan doğrudan mahkemeye başvurulması halinde, dava usulden reddedilir.
Bu süreç, uyuşmazlığın mahkeme dışı yollarla çözülmesini teşvik etmeyi amaçlar. Arabuluculuk tutanağının dava dilekçesine eklenmesi, mahkemenin davayı esastan inceleyebilmesi için gerekli olan temel bir usul işlemidir.
Görevli Mahkemenin Belirlenmesinde Kritik Ayrım
KMK hükümlerinin uygulanabilmesi için taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olması esastır. Yapının fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin büyük çoğunluğunun kullanılmaya başlanmış olması durumunda, KMK hükümleri uygulanır ve görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olur.
Birden fazla parselden oluşan sitelerde, tapuda yasal olarak “Toplu Yapı” şerhi işlenmişse KMK hükümleri geçerlidir. Ancak bu statüye geçmemiş veya kooperatif ortaklığı devam eden yapılarda, uyuşmazlığın niteliğine göre genel hükümler çerçevesinde Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.
Örnek Olay: Bir kat maliki, ortak alanlara müdahale edildiği iddiasıyla dava açmak istemektedir.
- Uyuşmazlığın KMK kapsamında olup olmadığının tespiti.
- Zorunlu arabuluculuk sürecinin başlatılması ve sonuçlandırılması.
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması.
- Yönetim planı ve tapu kayıtlarının delil olarak hazırlanması.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu kuralı, uyuşmazlığın parasal değerinden bağımsızdır. Uygulamada en sık karşılaşılan hata, dava şartı olan arabuluculuk sürecinin atlanması veya yetkisiz mahkemelerde dava açılmasıdır. Özellikle kat malikleri kurulu kararlarının iptali gibi süreye tabi davalarda, kararın öğrenilme tarihinin ve kanuni sürelerin titizlikle takip edilmesi, davanın usulden reddedilmemesi için hayati önem taşır. Yönetim planının kanuna aykırı hükümlerinin geçersiz olduğu unutulmamalıdır.”
Dava Sürecinde Gerekli Belgeler ve İspat
Dava sürecinde uyuşmazlığın konusuna göre yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri ve tapu kayıtları temel delil niteliğindedir. Yönetim planı, kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla kat malikleri için bağlayıcıdır ve uyuşmazlıkların çözümünde ilk başvurulacak belgedir.
Karar iptali davalarında, toplantı tutanakları ve kararın tebliğine ilişkin belgelerin eksiksiz sunulması, davanın esasına girilmesi açısından gereklidir. İhtarnameler ve taraflar arasındaki yazılı bildirimler, uyuşmazlığın başlangıcını ve tarafların taleplerini kanıtlamak için kullanılabilir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Hatalar
En sık karşılaşılan hata, uyuşmazlığın parasal değerinin yüksek olması nedeniyle Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğunun düşünülmesidir. KMK’dan doğan uyuşmazlıklarda miktar ne olursa olsun görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Arabuluculuk şartının atlanması veya yanlış yerde dava açılması, davanın usulden reddine ve zaman kaybına yol açar. Ayrıca, kat malikleri kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarında kanuni sürelerin geçirilmesi, davanın reddi ile sonuçlanabilir.
Ortak Gider Alacaklarında İcra Takibi ve Görev Ayrımı
Kat maliklerinin ödemekle yükümlü olduğu ortak gider alacakları, KMK’nın 20. maddesi uyarınca doğrudan icra takibine konu edilebilir. Bu durumda, alacaklı yönetici veya kat maliki, genel haciz yoluyla icra takibi başlatabilir; ancak borçlunun takibe itiraz etmesi halinde, itirazın iptali davası gündeme gelir.
İtirazın iptali davası, uyuşmazlığın kaynağı KMK hükümlerine dayandığı için yine Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. İcra takibi başlatmak için arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamakla birlikte, takibe itiraz üzerine açılacak davada arabuluculuk süreci tamamlanmış olmalıdır.
Yönetim Planı Değişikliği ve İptal Davalarında Görevli Mahkeme
Kat malikleri kurulu tarafından alınan yönetim planı değişikliği kararları, KMK’nın emredici hükümlerine aykırılık teşkil ediyorsa, bu kararların iptali için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerekir. Yönetim planı, taşınmazın anayasası niteliğinde olduğundan, planın değiştirilmesine ilişkin kararların usulüne uygun alınıp alınmadığı ve kanuni çoğunluk şartlarının sağlanıp sağlanmadığı mahkemece denetlenir. Eğer uyuşmazlık, yönetim planının yorumlanmasından ziyade, planın tapu kütüğüne işlenmesi veya tapu kaydının düzeltilmesi gibi mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen bir sürece dayanıyorsa, görevli mahkeme konusunda dikkatli olunmalıdır.
Yönetim planı değişikliği davalarında, davacı tarafın kat maliki sıfatını haiz olması ve kararın iptalinde hukuki yararının bulunması şarttır. Kararın iptali talebiyle açılan davalarda, toplantı tutanakları ve hazirun cetveli, mahkemenin karar nisabını denetlemesi için en önemli delillerdir. Bu belgelerin eksikliği veya toplantı çağrısının usulsüz yapılması, davanın esasına girilmeden usulden reddine veya kararın iptaline yol açabilir.
Ortak Alanlara Müdahalenin Önlenmesi ve Eski Hale Getirme
Kat maliklerinin ortak alanlara yaptığı müdahalelerin önlenmesi ve taşınmazın eski hale getirilmesi talepli davalar, KMK’nın 19. maddesi uyarınca doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görev alanına girer. Bir kat malikinin diğer kat maliklerinin rızası olmaksızın ortak alanlarda yaptığı değişiklikler, projesine aykırı ise mahkemece müdahalenin menine ve yapının eski haline getirilmesine karar verilir. Bu davalarda, müdahalenin varlığı ve projesine aykırılığı teknik bilirkişi incelemesi ile tespit edilir.
Uygulamada, müdahalenin önlenmesi davası açılmadan önce kat malikleri kurulunun bir karar almasına gerek yoktur; her kat maliki, kendi bağımsız bölümünün değerini korumak adına doğrudan dava açma hakkına sahiptir. Ancak, müdahalenin önlenmesi talebiyle birlikte tazminat talebi de ileri sürülüyorsa, tazminatın miktarı ne olursa olsun, uyuşmazlığın kaynağı KMK olduğu için görevli mahkeme yine Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu durum, genel mahkemelerdeki görev kurallarından ayrılan özel bir yetki ve görev düzenlemesidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptalinde İspat Yükü
Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında ispat yükü, kararın kanuna veya yönetim planına aykırı olduğunu iddia eden kat malikine aittir. Davacı, toplantının usulüne uygun çağrılmadığını, karar nisabının sağlanmadığını veya alınan kararın KMK’nın emredici hükümlerine aykırı olduğunu somut delillerle ispatlamak zorundadır. Toplantı tutanağında yer alan imzaların sahteliği veya toplantıya katılmayan kişilerin yerine imza atıldığı iddiası, ayrı bir hukuk davasının konusunu oluşturabilir ve bu durumda görevli mahkeme genel hükümlere göre belirlenir.
Mahkeme, iptal davası sürecinde yönetim planını ve kat malikleri kurulu karar defterini celp ederek, kararın alınış biçimini ve içeriğini denetler. Eğer karar defteri tutulmamışsa veya kararlar usulüne uygun kaydedilmemişse, bu durum kararın geçersizliği için bir karine teşkil edebilir. İspat sürecinde, toplantı çağrısının tüm kat maliklerine tebliğ edildiğini gösteren iadeli taahhütlü posta belgeleri veya noter tebligatları, davanın seyri açısından kritik öneme sahiptir.
Sık Sorulan Sorular
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal davası süresi ne kadardır?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullananlar için karar tarihinden itibaren 1 ay; toplantıya katılmayanlar için kararı öğrendikleri tarihten itibaren 1 ay (her halükarda karar tarihinden itibaren 6 ay) içinde dava açılmalıdır.
Arabuluculuk sürecine başvurmadan dava açarsam ne olur?
Mahkeme, dava şartı eksikliği nedeniyle davanın esasına girmeden usulden reddine karar verir. Bu durum zaman ve yargılama gideri kaybına yol açar.
Aidat borcu için icra takibi başlatırken arabuluculuk şart mı?
İcra takibi başlatmak için arabuluculuk zorunlu değildir. Ancak borçlunun takibe itiraz etmesi üzerine açılacak itirazın iptali davasında, dava şartı olarak arabuluculuk süreci tamamlanmış olmalıdır.
Kat irtifakı kurulmamış binalarda uyuşmazlıklar nerede görülür?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış, toplu yapı statüsünde olmayan yerlerdeki uyuşmazlıklar, genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülebilir.