Kira uyuşmazlığı, kiraya veren ile kiracı arasında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kurulan kira sözleşmesinden doğan her türlü hukuki anlaşmazlığı ifade eder. Bu uyuşmazlıklar; kira bedelinin ödenmemesi, kira artış oranları, tahliye talepleri, sözleşmenin feshi veya kiralananın kullanımı gibi konularda tarafların hak ve yükümlülükleri üzerinde uzlaşamaması sonucu ortaya çıkar. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür ihtilafların çözümü için kanunla belirlenmiş özel usuller ve dava şartları bulunmaktadır.
Zorunlu Arabuluculuk: Dava Şartı
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartı haline getirilmiştir. Bu süreç, tarafların mahkemeye gitmeden önce uyuşmazlığı dostane yollarla çözmelerini amaçlar. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulması halinde, dava “dava şartı yokluğu” nedeniyle usulden reddedilir.
İlamsız icra yoluyla tahliye süreçleri bu zorunluluğun istisnasıdır. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu uyarınca yürütülen, örneğin kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takipleri arabuluculuk kapsamı dışındadır. Bu nedenle, takip türüne göre izlenecek yolun belirlenmesi hukuki süreç açısından kritiktir.
Görevli ve Yetkili Merci
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu mahkemeler, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde genel görevli mercidir. Ancak, icra takibi neticesinde kiracının itirazı üzerine açılan “itirazın kaldırılması ve tahliye” davalarında görevli merci İcra Hukuk Mahkemesi olarak belirlenmiştir.
Yetkili mahkeme konusunda ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bununla birlikte, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa davalının yerleşim yeri mahkemesinde de dava açılması mümkündür. Taraflar, uyuşmazlığın türüne göre bu görev ve yetki kurallarına uygun hareket etmelidir.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kira uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan hata, arabuluculuk şartının göz ardı edilerek doğrudan dava açılmasıdır. İlamsız icra yoluyla tahliye gibi istisnalar dışında, arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan davalar usulden reddedilir. Ayrıca, kira bedellerinin banka kanalıyla ödenmesi ve tahliye taahhütnamesinin sözleşmeden sonraki bir tarihte düzenlenmesi, ispat yükü açısından tarafların dikkat etmesi gereken en kritik noktalardır. Her uyuşmazlığın kendine özgü delil durumu olduğunu unutmamak gerekir.”
Uygulamada Sık Karıştırılan Noktalar
Kira sözleşmelerinin yazılı olması şart değildir; sözlü sözleşmeler de hukuken geçerlidir. Ancak, ispat açısından yazılı sözleşme büyük önem taşır. Sözlü sözleşmelerde kira bedelinin veya sözleşme şartlarının ispatı, tanık veya diğer delillerle yapılmak zorunda kalındığından süreç zorlaşabilir.
Tahliye taahhütnamesi konusunda ise, belgenin kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olması ve kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması gerekir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanan taahhütnameler, kiracının iradesini baskı altında tuttuğu gerekçesiyle geçersiz kabul edilebilir. Ayrıca, 1 Temmuz 2024 itibarıyla konut ve işyeri kiralarında yasal artış tavanı, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
Gerekli Belge ve Deliller
Uyuşmazlığın türüne göre mahkemeye sunulması gereken temel belgeler, iddianın ispatı açısından belirleyicidir. Süreçte ihtiyaç duyulabilecek temel belgeler şunlardır:
- Kira sözleşmesi (varsa).
- Arabuluculuk son tutanağı (anlaşamama belgesi).
- İhtarname örnekleri (temerrüt veya sözleşmeye aykırılık durumunda).
- Banka dekontları veya ödeme kayıtları.
- Tanık beyanları, bilirkişi incelemesi ve keşif raporları.
Kira Sözleşmesinin Sona Erme Halleri ve Bildirim Yükümlülüğü
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi, belirli süreli sözleşmelerde sürenin kendiliğinden dolmasıyla gerçekleşmez; kiracının bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshetmesi gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla feshedebilir.
Sözleşmenin feshi için gönderilecek bildirimlerin yazılı olması, ispat kolaylığı açısından noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü posta yoluyla yapılması tercih edilmelidir. Bildirim süresine uyulmadan yapılan fesih beyanları, hukuki sonuç doğurmaz ve sözleşmenin devam etmesine neden olur. Özellikle işyeri kiralarında, kiracının tacir olması durumunda sözleşme serbestisi daha geniş bir alana sahip olsa da, tahliye süreçlerinde Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri her zaman önceliklidir.
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlama Davaları
Kira bedelinin tespiti veya uyarlanması, tarafların mevcut ekonomik koşullar altında kira bedelinin güncellenmesi konusunda anlaşamaması durumunda gündeme gelir. Kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçtikten sonra, taraflar hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmesi için dava açabilirler. Bu davada mahkeme, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkelerini gözeterek yeni kira bedelini belirler; belirlenen bu bedel, beşinci yılın sonundan itibaren geçerli olur.
Sözleşme süresi beş yıldan kısa olsa dahi, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde, taraflar kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilirler. Uyarlama davası, sözleşmenin temelindeki dengenin aşırı derecede bozulduğu ve ifanın taraflar için çekilmez hale geldiği durumlarda başvurulabilecek bir yoldur. Bu süreçte, ekonomik veriler ve piyasa koşullarına dair somut delillerin sunulması, mahkemenin karar verme aşamasında belirleyici bir rol oynar.
Kiralananın Kullanımından Doğan Aykırılıklar ve İhtarname
Kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun kullanma ve özen gösterme borcu, kira ilişkisinin temel yükümlülüklerinden biridir. Kiracının kiralanana zarar vermesi, komşuları rahatsız etmesi veya sözleşmeye aykırı şekilde alt kiralama yapması durumunda, kiraya veren yazılı bir ihtarname ile bu aykırılığın giderilmesini talep edebilir. İhtarnamede, aykırılığın giderilmesi için kiracıya makul bir süre tanınması ve bu süre sonunda aykırılık devam ederse sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir.
Konut ve işyeri kiralarında, kiracının kiralananı hor kullanması veya sözleşmeye aykırı davranması, kiraya verene haklı nedenle fesih hakkı tanır. Ancak, bu fesih hakkının kullanılabilmesi için aykırılığın ciddi boyutta olması ve kiraya verenin ihtarname ile kiracıya düzeltme imkanı tanıması şarttır. İhtarnameye rağmen aykırılığın giderilmemesi, tahliye davasının temel dayanağını oluşturur ve mahkemece yapılacak incelemede, aykırılığın sözleşmenin devamını çekilmez kılıp kılmadığı değerlendirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Arabuluculuk sürecinde anlaşamazsak ne olur?
Arabuluculuk sonunda taraflar anlaşamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile dava açma hakkınız doğar. Bu tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçenize eklemeniz zorunludur.
Kira sözleşmesi tacirler arasında ise süreç farklı mı?
Kiracı ve kiraya verenin tacir olduğu işyeri kiralarında, Türk Borçlar Kanunu’nun bazı koruyucu hükümleri farklılık gösterebilir. Ancak görevli mahkeme kuralı değişmez.
Tahliye davası ne kadar sürer?
Dava süresi; uyuşmazlığın niteliğine, mahkemenin iş yüküne ve delillerin toplanma sürecine göre değişkenlik gösterir. Kesin bir süre vaadi hukuken mümkün değildir.