Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır ya da taşınmaz mallar üzerindeki ortaklık ilişkisinin, tarafların anlaşamaması durumunda mahkeme kararıyla sona erdirilmesidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları bulunmaz; hakları malın tamamına yaygındır. Sözleşmeden doğan elbirliği mülkiyetinde, taraflar ortaklığın devamına dair geçerli bir sözleşme yapmışsa, bu süre zarfında ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Ancak, sözleşme süresi dolduğunda veya haklı bir nedenin varlığı halinde ortaklık sona erdirilebilir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu bir dava şartıdır.
Elbirliği Mülkiyetinde Sözleşmeden Doğan Kısıtlamalar
Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluklar nedeniyle mallara birlikte malik olanların mülkiyetidir. Sözleşmeden doğan elbirliği mülkiyetinde, ortakların hak ve yükümlülükleri tarafların iradesiyle belirlenir. Ortaklık devam ettiği sürece, ortaklardan hiçbiri mal üzerinde tek başına tasarrufta bulunamaz ve kural olarak paylaşma isteyemez.
Taraflar, ortaklığın devam edeceğine dair sözleşme yapabilirler. Bu sözleşmelerin süresi, tarafların iradesine bağlı olarak belirlenmekle birlikte, sözleşme süresi boyunca ortaklığın giderilmesi davası açılması kural olarak mümkün değildir. Ancak sözleşmede öngörülen süre dolduğunda veya haklı bir nedenin varlığı halinde, ortaklardan her biri ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi ve Arabuluculuk
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi, ortakların bireysel tasarruf haklarını kullanabilmeleri için önemli bir adımdır. Bu dönüşüm süreci, idari veya yargısal yollarla gerçekleştirilebilir.
- İdari Yol: Kadastro Kanunu uyarınca, mirasçılardan biri tapu müdürlüğüne başvurarak elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete çevrilmesini isteyebilir. Diğer mirasçılara tebligat yapılır ve 30 gün içinde itiraz edilmezse işlem tamamlanır.
- Yargı Yolu: Mirasçılar arasında uyuşmazlık varsa, Türk Medeni Kanunu’nun 644. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinden dönüşüm istenebilir.
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası, bir “ortaklığın giderilmesi” davası olarak nitelendirilmediği için dava şartı arabuluculuğa tabi değildir. Ancak, doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açılacaksa arabulucuya başvurmak zorunludur.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Ortaklığın giderilmesi davalarında en kritik nokta, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin eksiksiz tamamlanması ve tüm paydaşların davaya dahil edilmesidir. Aynen taksimin mümkün olup olmadığı hususu, taşınmazın imar durumu ve fiziksel nitelikleri üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Tarafların satış veya aynen taksim konusundaki taleplerini dava dilekçesinde açıkça belirtmeleri, yargılama sürecinin seyri açısından belirleyici bir rol oynar. Paylı ve elbirliği mülkiyeti arasındaki ayrım, dava açılmadan önce mülkiyet türünün doğru tespit edilmesini gerektirir.”
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Temel Şartlar
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaz malların paylaştırılması veya satış yoluyla nakde çevrilmesidir. Dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması, 6325 sayılı Kanun uyarınca zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yargılama sürecinde tüm paydaşların veya mirasçıların davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) zorunludur. Aksi halde dava usulden reddedilir ve yargılama süreci uzar.
Aynen Taksim ve Satış Yoluyla Paylaşım
Mahkeme, paylaşımı iki temel yöntemle gerçekleştirir: Aynen taksim ve satış yoluyla paylaşım. Aynen taksim, malın fiziken bölünerek paydaşlara verilmesidir; ancak bu yöntem için taşınmazın imar mevzuatına uygunluğu ve malın değerinde önemli bir kayıp yaşanmaması şarttır.
Satış yoluyla paylaşım ise aynen taksimin mümkün olmadığı veya tarafların bu yönde bir talebinin bulunmadığı durumlarda uygulanır. Bu yöntemde mal, icra yoluyla açık artırma ile satılarak elde edilen bedel paylar oranında dağıtılır. Mahkeme, taleple bağlılık ilkesi gereği, tarafların aynen taksim talebi yoksa kendiliğinden bu yola gitmeyebilir.
Taşınmazın Fiziksel Durumu ve İmar Mevzuatına Uygunluk Denetimi
Aynen taksim yönteminin uygulanabilmesi için taşınmazın imar mevzuatına ve ilgili belediye düzenlemelerine uygun şekilde bölünebilir olması gerekir. Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki imar planlarını ve yapılaşma koşullarını dikkate alarak, yapılacak bölünmenin parselin değerinde önemli bir azalmaya yol açıp açmayacağını bilirkişi aracılığıyla tespit eder. Eğer taşınmazın bölünmesi sonucunda ortaya çıkan parçalar, imar mevzuatının öngördüğü minimum parsel büyüklüğünün altında kalıyorsa veya yapılaşma hakkını kısıtlıyorsa, aynen taksim talebi reddedilir.
Uygulamada, taşınmaz üzerindeki mevcut yapıların konumu ve kullanım durumu, bölünme kararını doğrudan etkileyen teknik bir unsurdur. Bir binanın veya tesisin fiziken bölünmesinin teknik olarak imkansız olduğu veya binanın ekonomik değerini büyük ölçüde düşürdüğü durumlarda, mahkeme satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu nedenle, tarafların aynen taksim taleplerini desteklemek için taşınmazın imar durumunu gösteren güncel çap ve aplikasyon krokileri ile belediye yazıları gibi belgeleri dosyaya sunmaları, yargılama sürecinin hızlanması açısından kritik bir rol oynar.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraf Teşkili ve İlan Yoluyla Tebligat
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların veya mirasçıların davaya dahil edilmesi, davanın görülebilmesi için zorunlu bir usul kuralıdır. Eğer ortaklardan birinin adresi bilinmiyorsa veya tebligat yapılamıyorsa, mahkeme tarafından ilan yoluyla tebligat prosedürü işletilir. Bu süreç, davanın tüm ilgililere duyurulmasını ve mülkiyet hakkının korunmasını amaçlar; ancak ilan süreci yargılama süresini uzatan bir faktör olarak karşımıza çıkar.
Taraf teşkilinin eksik olması, davanın esasına girilmeden usulden reddedilmesine neden olur. Mahkeme, dava dilekçesinde gösterilen tüm paydaşların tapu kayıtları üzerinden güncel adreslerini sorgular ve tebligatın usulüne uygun yapılmasını denetler. Eğer bir mirasçı ölmüşse, onun mirasçılarının da davaya dahil edilmesi (veraset ilamı ile belirlenerek) gerekir. Bu nedenle, dava açılmadan önce tapu kayıtlarının ve güncel veraset ilamlarının eksiksiz temin edilmesi, davanın usulden reddedilme riskini ortadan kaldıran en önemli hazırlık aşamasıdır.
Satış Yoluyla Paylaşımda İhale Süreci ve Bedel Dağılımı
Satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verildiğinde, taşınmazın satışı icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle gerçekleştirilir. Satış bedeli, taşınmazın kıymet takdiri raporunda belirlenen değer üzerinden başlar ve en yüksek teklifi veren alıcıya ihale edilir. Elde edilen satış bedeli, mahkeme masrafları ve satış harçları düşüldükten sonra, paydaşların tapudaki hisseleri oranında paydaşlara ödenir.
Paydaşlar, satış sürecinde taşınmazı kendileri de satın alabilirler; bu durumda paylarına düşen miktar, satış bedelinden mahsup edilebilir. Ancak, satışın icra yoluyla yapılması nedeniyle, taşınmazın piyasa değerinin altında satılma ihtimali her zaman mevcuttur. Bu risk, tarafların ortak bir noktada buluşarak taşınmazı kendi aralarında devretmeleri veya rızaen satmaları ile bertaraf edilebilir. Mahkeme süreci devam ederken dahi tarafların anlaşması, davanın konusuz kalmasına ve yargılama masraflarının azaltılmasına olanak tanır.
Sık Sorulan Sorular
Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi için arabuluculuk zorunlu mu?
Hayır, TMK m. 644 uyarınca açılan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davası, ortaklığın giderilmesi davası niteliğinde olmadığından zorunlu arabuluculuğa tabi değildir.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak şart mı?
Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurmak zorunlu bir dava şartıdır.
Sözleşmeden doğan elbirliği mülkiyetinde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?
Taraflar ortaklığın devamına dair geçerli bir sözleşme yapmışsa, bu süre zarfında kural olarak ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Ancak sözleşme süresi dolduğunda veya haklı bir nedenin varlığı halinde dava açılabilir.
Tüm ortaklar davaya dahil edilmezse ne olur?
Ortaklığın giderilmesi davasında tüm paydaşların veya mirasçıların davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) zorunludur. Aksi halde dava usulden reddedilir.