Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu, uyuşmazlığın bulunduğu yerdeki adliyelerde yer alan arabuluculuk bürolarına şahsen müracaat edilerek veya e-Devlet portalı üzerinden dijital ortamda gerçekleştirilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı veya uyarlama gibi uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. Eğer başvurulan yerde arabuluculuk bürosu bulunmuyorsa, görevli sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir. Bu süreç, tarafların mahkemeye gitmeden önce uyuşmazlığı çözümlemelerini amaçlayan zorunlu bir aşamadır.
Zorunlu Arabuluculuk Kapsamı ve İstisnalar
1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla kira hukukundan doğan uyuşmazlıkların büyük bir kısmı dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu düzenleme, kira bedelinin tespiti, kira sözleşmesinin sona ermesi, tahliye talepleri ve kira alacaklarına ilişkin davaları doğrudan etkilemektedir. Taraflar, mahkemede dava açmadan önce bu süreci tamamlamakla yükümlüdür.
İcra ve İflas Kanunu uyarınca yürütülen ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri, bu zorunluluğun en önemli istisnasını oluşturur. Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takiplerinde arabulucuya gitme şartı aranmaz. Ancak, icra takibine yapılan itiraz üzerine açılacak olan itirazın iptali veya tahliye davalarında arabuluculuk süreci tekrar zorunlu hale gelir.
Başvuru Süreci ve İşlem Adımları
Arabuluculuk süreci, yetkili mercilere yapılan başvuru ile resmiyet kazanır ve sistem üzerinden tarafsız bir arabulucunun atanmasıyla devam eder. Atanan arabulucu, taraflarla iletişime geçerek görüşmeleri organize eder ve uyuşmazlığın çözümüne yönelik bir zemin hazırlar.
- Uyuşmazlığın bulunduğu yerdeki adliyede bulunan arabuluculuk bürosuna veya e-Devlet sistemine giriş yapın.
- Arabuluculuk başvuru formunu doldurarak gerekli belgeleri sisteme yükleyin veya büroya teslim edin.
- Sistem tarafından atanan arabulucunun taraflarla iletişime geçmesini bekleyin.
- Arabuluculuk görüşmelerine bizzat veya avukatınız aracılığıyla katılım sağlayın.
- Anlaşma sağlanması veya sağlanamaması durumunda arabulucunun düzenleyeceği tutanağı imzalayın.
“Av. Vedat Can SÜNERİN
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci, dava açmadan önce yerine getirilmesi gereken zorunlu bir prosedürdür. Özellikle icra takibi ile arabuluculuk arasındaki ayrımı doğru yapmak, sürecin usulden reddedilmemesi için kritiktir. İlamsız icra takipleri arabuluculuktan muaf olsa da, bu takibe itiraz edilmesi durumunda açılacak davalar için arabuluculuk şartı yeniden doğar. Başvuru yaparken uyuşmazlığın türünü ve dava açma süresini doğru belirlemek, sürecin hızlı ve etkili sonuçlanması adına dikkat edilmesi gereken temel bir noktadır.”
Arabuluculuk Süreci Ne Kadar Sürer?
Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde tamamlanmak zorundadır. Bu süre, tarafların görüşme takvimine ve uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenir.
Zorunlu hallerde arabulucu, bu süreyi 1 hafta daha uzatabilir. Böylece toplam arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta içerisinde sonuçlandırılmalıdır. Süreç sonunda bir anlaşmaya varılamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile dava açma hakkı doğar.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arabuluculuk başvurusu, dava açma hakkı doğduktan sonra yapılmalıdır. Dava açma süresi henüz başlamadan yapılan başvuruların, dava şartını karşılamadığına dair farklı hukuki görüşler mevcuttur; bu nedenle zamanlama büyük önem taşır.
Taraflar, görüşmelere bizzat katılabilecekleri gibi avukatları aracılığıyla da temsil edilebilirler. Anlaşma sağlanması durumunda düzenlenen belge, mahkeme ilamı niteliğindedir ve taraflar bu belgenin icra edilebilirliğine ilişkin şerh verilmesini talep edebilirler. Anlaşma sağlanamaması halinde ise arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.
Arabuluculuk Görüşmelerinde Temsil ve Vekaletname Gerekliliği
Arabuluculuk görüşmelerine tarafların bizzat katılması esas olmakla birlikte, taraflar süreci bir vekil aracılığıyla da yürütebilirler. Görüşmelerde avukat ile temsil edilmek, hukuki hakların korunması ve anlaşma metninin icra edilebilirliği açısından kritik bir rol oynar. Vekilin, arabuluculuk görüşmelerine katılabilmesi ve taraflar adına imza atabilmesi için vekaletnamesinde özel yetki bulunması şarttır; genel dava vekaletnamesi, arabuluculuk sürecinde sulh olma ve anlaşma imzalama yetkisini doğrudan içermeyebilir.
Vekaletnamede özellikle arabuluculuk sürecine katılma, teklif sunma, teklifleri kabul etme ve anlaşma tutanağını imzalama yetkilerinin açıkça belirtilmesi gerekir. Bu yetkilerin eksikliği durumunda, arabulucu vekilin işlem yapmasına izin vermeyebilir veya tutanağın geçerliliği ileride tartışmalı hale gelebilir. Tarafların, görüşme öncesinde vekaletnamelerini kontrol etmeleri ve eksik yetki varsa noter aracılığıyla ek yetki belgesi düzenletmeleri, sürecin kesintisiz ilerlemesi için gereklidir.
Anlaşma Tutanağının Hukuki Niteliği ve İcra Edilebilirliği
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların üzerinde uzlaştığı konular, arabulucu tarafından bir anlaşma tutanağına bağlanır ve bu belge taraflar ile arabulucu tarafından imzalanır. Bu tutanak, taraflar ve avukatları tarafından imzalandığı takdirde, mahkeme ilamı niteliğinde kabul edilir ve taraflar arasında kesin hüküm teşkil eder. İlam niteliğindeki bu belge, tarafların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda doğrudan icra dairesine başvurularak ilamlı icra takibine konu edilebilir.
Anlaşma tutanağının icra edilebilirliğine ilişkin şerh alınması, özellikle taşınmazın tahliyesi veya kira bedelinin ödenmesi gibi edimlerin yerine getirilmemesi halinde büyük kolaylık sağlar. Taraflar, arabuluculuk bürosunun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden, tutanağın icra edilebilir olduğuna dair bir şerh verilmesini talep edebilirler. Bu şerh, belgenin mahkeme kararı gibi cebri icra yoluyla uygulanabileceğini resmi olarak teyit eder. Eğer anlaşma metni, taşınmazın tahliyesini içeriyorsa, bu şerhin alınması tahliye sürecinin hızlandırılması bakımından oldukça işlevseldir.
Arabuluculuk Sürecinde Delil ve Belge Yönetimi
Arabuluculuk görüşmeleri gizlilik esasına dayalı olarak yürütülür ve bu süreçte tarafların sunduğu bilgi, belge veya yapılan teklifler, daha sonra açılacak bir davada delil olarak kullanılamaz. Taraflar, arabuluculuk sürecinde uyuşmazlığı çözmek amacıyla sundukları önerilerin, anlaşma sağlanamaması halinde mahkeme huzurunda aleyhlerine delil teşkil etmeyeceğinden emin olabilirler. Bu gizlilik kuralı, tarafların çekinmeden çözüm odaklı tekliflerde bulunabilmelerine olanak tanır.
Görüşmeler sırasında tarafların ellerinde bulunan kira sözleşmesi, ödeme dekontları, ihtarname örnekleri veya taşınmazın durumuna ilişkin fotoğraflar gibi belgeleri arabulucuya sunmaları, uyuşmazlığın somutlaştırılmasına yardımcı olur. Ancak, bu belgelerin sunulması, tarafların mahkemede delil sunma haklarını ortadan kaldırmaz. Arabuluculuk süreci olumsuz sonuçlanırsa, taraflar dava aşamasında tüm delillerini mahkemeye sunmaya devam edebilirler. Süreç boyunca arabulucunun tarafsızlığını koruması ve tarafların iradelerini baskı altında tutmadan görüşmeleri yönetmesi, sürecin sağlıklı bir şekilde tamamlanması için temel bir kuraldır.
Sık Sorulan Sorular
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Taraflar anlaşamazsa, arabulucu tarafından “anlaşamama tutanağı” düzenlenir. Bu tutanağın bir örneği ile birlikte mahkemede dava açma hakkı doğar.
Arabuluculuk ücretini kim öder?
Taraflar anlaşmaya varırsa, arabuluculuk ücreti aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit şekilde ödenir. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır.
Arabulucuya başvurmadan dava açarsam ne olur?
Dava şartı olan arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması durumunda, mahkeme davayı esasa girmeden usulden reddeder.